ベトナムは外国直接投資（FDI）にとって躍動的なフロンティアであり、その魅力の中心にあるのが急成長する不動産セクターです。急速な都市化、拡大する中流層、力強い経済成長、そして活況を呈する観光産業を背景に、ベトナムの不動産市場は海外投資家に魅力的な機会をもたらしています。しかし、この市場を的確に進むには、特に外国人による不動産所有に関して、変化を続ける法的枠組みを正確に理解することが不可欠です。
Viettonkin Consultingは、「社内で培った専門知識を、お客様にとっての分かりやすさへと変える」ことを強みとし、ベトナムの複雑な投資環境の中で外国人投資家をご支援しています。本稿では、外国人個人がベトナムの不動産に投資する際の条件、形態、所有期間、関連費用について、主に改正後の2023年住宅法に基づいて詳しく解説します。十分な情報に基づいて判断し、この分野の大きな可能性を引き出すための一助となれば幸いです。
I. ベトナムの不動産市場：外国直接投資を引きつける磁石
ベトナムの不動産市場は過去10年間で大きく成長し、国内外の資本が注目する市場となっています。その魅力は、次のような主な要因に支えられています。
- 力強い経済成長： ベトナムのGDPは2024年に7.09％、2025年第2四半期には前年同期比7.6％成長し、住宅、商業、工業の各分野で旺盛な需要を支えています。
- 急速な都市化： 数百万人が農村部から都市部へ移動しており、住宅やインフラの需要を押し上げています。
- 中流層の拡大： 可処分所得の増加により、質の高い住宅やライフスタイル関連施設への需要が高まっています。
- 観光ブーム： 海外からの訪問者が急増しており、ホスピタリティ施設やレジャー施設の開発需要が拡大しています。
- 工業の拡大： 好調な製造業が、広大な工業団地、工場、物流拠点を必要としており、工業用不動産の需要を刺激しています。
FDIにとって、これはホーチミン市やハノイ市のような活気ある大都市の高級マンションから、商業スペース、リゾート、工業用地に至るまで、さまざまなセグメントでの機会を意味します。ただし、他の一部のアセットクラスと異なり、ベトナムの不動産所有は、外国人個人および外国法人に対する特有の規制によって管理されています。
II. 外国人による不動産所有：条件と法的枠組み（2023年住宅法）
施行された2023年住宅法は、ベトナムで不動産の所有を望む外国人個人を取り巻く環境を大きく方向づけています。その規定を理解することは、適法かつ安全に投資を行う上で非常に重要です。
A. 外国人個人が住宅を所有するための基本条件
2023年住宅法第16条および第17条に基づき、外国人個人がベトナムで不動産を所有する資格を得るには、次の具体的な前提条件を満たす必要があります。
- 入国の許可： 外国人個人は、ベトナムへの入国を適法に認められている必要があります。これは通常、有効なビザ、一時居住カード、またはその他の適法な入国書類を所持していることを意味します。
- 対象となる物件の種類： 外国人個人は、原則として、住宅建設投資プロジェクト内の住宅を所有することができます。これには、当該プロジェクト内のマンションと戸建住宅の両方が含まれます。
- 国防・安全保障の確保： 重要な例外として、国防・安全保障の確保が必要な区域に所在するプロジェクトについては、原則として外国人による所有は認められていません。これらの区域は、戦略的な場所を保護するため、通常は政府の規定によって定められています。
B. 外国人個人に認められる所有の形態
2023年住宅法は、第16条および第17条に基づき、外国人個人がベトナムで不動産を取得できる具体的な方法も定めています。
- 投資家からの購入または分割払い購入： 外国人個人は、住宅建設投資プロジェクトにおいて、投資家から商業住宅を購入または分割払いで購入することができます。国防・安全保障の確保が必要な区域に所在しないプロジェクトが対象です。これが、外国人が居住用物件を取得する最も一般的な方法です。
- 商業住宅の贈与または相続： 外国人個人は、商業住宅の贈与を受ける権利、および相続する権利も有しています。購入の場合と同様に、これらの物件は国防・安全保障の確保が必要な区域に所在していないことが条件です。
- 他の外国人所有者からの購入または分割払い購入： 外国人個人は、ベトナムの法令に従って既に住宅を所有している外国法人および外国人個人から、住宅を購入または分割払いで購入することが認められています。これにより、外国人所有物件の二次市場が形成されます。
C. 所有期間（2023年住宅法第20条）
不動産所有の期間を理解することは、外国人投資家にとって極めて重要です。
- 固定期間： 外国人個人による住宅の所有期間は、原則として、住宅所有証明書の発行日から50年を超えないものとされています。
- 延長の可能性： この期間は、必要性が認められる場合、さらに50年を超えない期間で1回に限り延長することができます。重要な点として、住宅の所有期間は所有証明書に明記されなければなりません。この規定により、より長期的な投資戦略が可能になります。
- 配偶者に関する特例： 外国人個人がベトナム国内に居住するベトナム国民と婚姻した場合、その外国人は住宅を所有することができ、ベトナム国民と同様の住宅所有者としての権利も有します。同様に、外国人個人が、ベトナムへの入国を認められている海外居住のベトナム人と婚姻した場合も、住宅を所有することができ、海外居住のベトナム国民と同様の住宅所有者としての権利も有します。これらの規定は、ベトナムと家族的なつながりを持つ方々に、より確かな所有期間の保障と権利を提供するものです。
III. 外国人不動産所有者の義務と責任（2023年住宅法第21条）
ベトナムで不動産を所有することには、2023年住宅法第21条に定められた特有の責任が伴います。
- 賃貸の権利： 外国人所有者は、法令で禁止されていない目的で自己の物件を賃貸することができます。これにより、賃貸による収入を得ることが可能です。
- 賃貸の届出： 住宅を賃貸する前に、所有者は、当該住宅が所在する県、郡、町、または中央直轄市傘下の市の住宅管理機関に対し、書面で住宅の賃貸を届け出なければなりません。これは、建設大臣の規定によって定められています。
- 納税義務： 外国人所有者は、法令の規定に従い、住宅の賃貸活動に対する税金を納めなければなりません。
- 配偶者に関する義務： 外国人個人が、ベトナム国内に居住するベトナム国民、または海外に居住しベトナムへの入国を認められているベトナム人と婚姻した場合、その外国人は、海外居住のベトナム国民としての住宅所有者の義務を負います。これは、不動産の所有に関して、ベトナム人の配偶者と同じ義務と責任を負うことを意味します。
IV. 不動産取引に関連する費用の理解
購入価格以外にも、外国人投資家は、ベトナムでの不動産の所有および移転に関連するさまざまな費用を考慮する必要があります。これらの費用は、政令10/2020/ND-CP（第1条第1項）、通達257/2016/TT-BTC（第4条第2項）、決議02/2023/NQ-HDNDなど、複数の政令・通達等によって規定されています。
A. 登録料
登録料は、取引コストの主要な構成要素です。
- 買主の負担（原則）： 土地使用権の移転を伴う取引では、原則として買主が登録料を負担します。
- 協議による決定： ただし、当事者間で誰が負担するかを合意することもできます。
- 土地の場合の計算方法： 土地の場合、登録料は、0.5％に土地の総面積を乗じ、さらに1平方メートル当たりの土地価格（省人民委員会が定めるもの）を乗じて計算されます。
- 住宅またはマンションの場合の計算方法： 住宅またはマンションの場合、登録料は、0.5％に総面積を乗じ、1平方メートル当たりの価格を乗じ、さらに省人民委員会が公表する残存品質率を乗じて計算されます。
B. 公証料
不動産売買の書類を提出する際に、公証が必要です。
- 支払者： 契約の公証にかかる費用は、公証を請求した者が支払います。
- 実務上の協議： 実際の取引では、当事者双方が誰が支払うかを具体的に合意することができます。
- 全国共通の料金表： 具体的な公証料は、全国で一律に定められています。
C. 所有権移転時の書類審査料
この費用は、所有権が移転される際に適用されます。
- 支払者（原則）： 通常は、住宅および土地の移転または贈与を受ける側が、書類の審査費用を支払います。
- 協議による決定： ただし、当事者間で別の合意がある場合は、その合意が優先されます。
- ホーチミン市の特例： ホーチミン市については、書類審査に関する詳細な料金表が別途設けられています。
D. 費用の試算例
具体的な例として、価値が70億ドンの不動産の場合、取引額が50億ドンを超える取引では、推定費用は320万ドンに、不動産価値または契約価値の0.04％を加えた額となります。これは、費用が総投資コストの中で無視できない要素になり得ることを示しています。
V. ベトナム不動産へのFDIにおける課題と戦略的考慮事項
機会が豊富にある一方で、外国人投資家は、潜在的な課題と重要な考慮事項に留意する必要があります。
- 変化する法的環境： ベトナムの不動産関連法は流動的です。2023年住宅法は明確な指針を示していますが、今後の施行令や通達によって既存の規定が見直される可能性があります。最新情報を把握しておくことが重要です。
- 土地使用権と所有権の違い： 外国人は、原則として住宅またはマンションの建物部分を所有しますが、土地は、国から特定の期間を定めて付与される土地使用権の対象となります。この違いを理解することは根本的に重要です。
- 市場の変動と投機： 急速な開発は、時に投機的なバブルを招くことがあります。リスクを軽減するためには、十分な市場調査とデューデリジェンスが不可欠です。
- デューデリジェンスの重要性： いかなる契約締結の前にも、開発事業者の信頼性、プロジェクトの適法性、土地使用権の状況、および潜在的な権利負担の確認が極めて重要です。
- 利益の本国送金： 賃料収入や売却代金をベトナム国外へ送金する際の規制を理解することは、投資計画を立てる上で不可欠です。
- 文化・地域特有の事情： 現地の慣行、言語の壁、行政手続きへの対応は、現地の専門知識なしには困難な場合があります。
VI. ベトナム不動産への外国人投資における戦略的優位性
複雑さはあるものの、ベトナムの不動産市場は、目利きのあるFDI投資家にとって魅力的な戦略的優位性を備えています。
- 高い資産価値上昇の可能性： 継続的な経済成長と都市化により、長期的な不動産価値の上昇が見込まれます。
- 魅力的な賃貸利回り： 主要都市や観光地では、特にサービスアパートメントや商業用のセグメントで、競争力のある賃貸利回りが期待できます。
- ポートフォリオの分散：ベトナムの新興市場の不動産に投資することで、ポートフォリオを分散させることができます。ベトナムの活気ある経済の中でさらに分散を図りたい投資家にとっては、急成長する電子商取引市場などの他のセクターも、魅力的なリターンをもたらします。
- 拡大する外国人居住者・観光客市場： 外国人専門職や観光客からの持続的な需要が、賃貸およびホスピタリティ分野を支えています。
- 政府によるインフラ重視の姿勢： 空港、高速道路、公共交通機関などへの大規模な投資が、不動産価値と利便性を高めています。
VII. 不動産投資成功のためのパートナーシップ：Viettonkin Consultingによるご支援
ベトナムの不動産法制の複雑さと、ダイナミックな市場環境を踏まえると、現地の専門家によるガイダンスの重要性は明らかです。Viettonkin Consultingは、信頼できるパートナーとして、ベトナムでの不動産投資が安全で、法令に準拠し、収益性の高いものとなるよう、包括的なサポートを提供します。
弊社はベトナム市場の複雑さを解きほぐし、次のようなサービスをご提供しています。
- 法務デューデリジェンス： 不動産の権利関係、土地使用権、プロジェクトの適法性、および2023年住宅法への準拠状況を徹底的に確認します。
- 取引サポート： 売買契約、公証、登録手続きを円滑に進め、すべての費用規定への準拠を確保します。
- 所有構造に関するアドバイザリー： 個人としてか、法人を通じてかを問わず、不動産投資に最も適した法的構造をご案内します。
- コンプライアンスおよび税務アドバイザリー： 所有に伴うすべての義務、賃貸の届出要件、賃料収入に対する納税について、完全な準拠を確保します。
- 市場調査および事業化調査： さまざまなセグメントにわたる市場動向、不動産の評価額、投資の実現可能性についての知見を提供します。
- 現地代理業務： 信頼できる現地代理人として、コミュニケーションを円滑にし、行政上の障壁の克服を支援します。
経験豊富な弊社チームは、ベトナムの不動産法制と実務に関する深い知識を有しています。弊社は、社内に蓄積された法務上の複雑さを、お客様にとっての分かりやすさへと変え、ベトナムにおける広大な不動産投資の機会を、自信を持って引き出していただけるよう全力で支援します。
VIII. 結論：ベトナムの将来への戦略的投資
ベトナムの不動産セクターは、成長と分散を求める外国直接投資家にとって、疑いようのない機会をもたらしています。改正後の2023年住宅法は、詳細であり、外国人による所有について、条件、形態、所有期間、そして重要な義務と関連費用を強調した、より明確な枠組みが提供されています。
この魅力的な市場をうまく進むには、主体的な姿勢と、現地の法規制環境に対する深い理解が求められます。所有の条件、多様な取得形態、所有期間の細かな違い、そして関連する金銭的義務を理解することで、投資家は十分な情報に基づく戦略的な判断を下すことができます。Viettonkin Consultingのような経験豊富な現地コンサルタントとのパートナーシップは、単なる強みにとどまらず、ベトナムでの不動産投資の可能性を最大限に実現するための不可欠なステップです。
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