土地是自然资源，是一种财产，是自然界生成的独特商品，是生产资料，也是国家和土地使用者的宝贵资本。事实上，土地资源惠及国家、使用者、企业乃至整个社会。因此，土地使用权拍卖对国家经济的稳定、可持续发展与繁荣至关重要，并直接关系到所有在越南市场拥有利益的投资者。
土地使用权拍卖的法律依据
根据《2013年土地法》（第118条）和《2020年投资法》（第29条），公共土地使用权（LUR）拍卖是国家分配土地、并遴选投资者实施用地投资项目时所采用的形式之一。
目前，土地使用权拍卖的相关规定主要受《2013年土地法》《2016年财产拍卖法》和《2020年投资法》规制，此外还有第43/2014/ND-CP号法令、第31/2021/ND-CP号法令、第02/2022/TT-BTP号通知、第14/2015/TTLT-BTNMT-BTP号联合通知等指导性文件。
总体而言，土地使用权拍卖程序已得到广泛宣传，使主管机关、相关组织和公民在实施时具备充分的法律依据。
土地使用权拍卖流程
制定土地使用权拍卖计划
自然资源与环境厅或自然资源与环境处负责向同级人民委员会报告现有土地储备情况。其依据是经批准的县级年度土地利用计划以及报告机关就土地使用权拍卖提出的建议。人民委员会将责成负责管理土地储备的单位制定切实可行的土地使用权拍卖计划，并报请审批。
编制土地使用权拍卖档案
财产拍卖机构必须依据经批准的土地使用权拍卖计划，为被拍卖的地块编制档案，然后将档案提交自然资源与环境主管部门审核。该流程在提交主管人民委员会就拍卖作出正式决定之前进行。
确定并批准拍卖财产的保留价
自然资源与环境厅依法组织确定被拍卖地块的起拍价（包括土地价格、技术基础设施以及土地上的附着资产，如有），随后报省级人民委员会批准。据此，省级人民委员会核定拍卖财产的保留价。土地使用权拍卖以经核定的拍卖财产保留价为依据。
遴选并签订聘请企业实施土地使用权拍卖的合同
负责实施土地使用权拍卖的财产拍卖机构，应依照法规和通行做法，协调遴选并签订聘请负责实施土地使用权拍卖的企业的合同。若土地使用权拍卖计划中规定了指派拍卖人的程序，或拍卖机构提出报告建议指定特定企业实施拍卖，则签订聘请拍卖人的合同。
实施并监督土地使用权拍卖的执行
财产拍卖机构必须在资产拍卖挂牌之前，发布与每次拍卖相关的《拍卖规则》。参与拍卖的各方必须遵守拍卖规则的规定。
批准土地使用权拍卖结果
财产拍卖机构应在收到土地使用权拍卖结果文件与记录移交之日起 5 个工作日内编制档案并送交自然资源与环境主管部门。该主管部门将提请人民委员会发布决定，确认土地使用权拍卖的胜出者。主管人民委员会将签署并颁布确认成功拍卖的土地使用权中标结果的决议，并分送相关各方。
完成财务义务
税务机关负责向拍卖胜出者正式通知缴纳土地使用费或土地租金。在拍卖胜出者向国库缴款并交回所需凭证之后，自然资源与环境主管部门应报请主管人民委员会，依照《土地法》签发土地使用权证及相关权利证书。随后，相关机关将实地移交土地以及土地使用权证和其他相关权利证书，交给在土地使用权拍卖中胜出的组织或个人。
土地使用权拍卖的法律影响
第一，参与拍卖的登记期限。
根据《2016年财产拍卖法》（第38条），财产拍卖机构在办公时间内持续出售和接收拍卖参与文件，自资产拍卖挂牌之日起至拍卖开始日前 2 日止。同时，《2016年财产拍卖法》第39条第2款规定，财产拍卖机构仅可在拍卖日之前 3 个工作日内向拍卖参与人收取预付款。
按照该规定，即使提交拍卖参与申请的期限已经届满，登记者仍可在两天后支付预付款。申请人之间的事先约定与串通压价，会对真正参与土地拍卖者的利益造成不利影响。
第二，拍卖中的加价幅度。
目前，关于加价幅度的规定较为随意且模糊，依赖个人意志来确定加价幅度。这导致拍卖操作缺乏公正性与透明度。
目前，《财产拍卖规则》的文本并未要求界定加价幅度。与此同时，披露加价幅度是拍卖过程中的强制性程序。在采用直接投递竞价单形式的拍卖中，拍卖人还必须在拍卖过程中宣布加价幅度。这就在资产拍卖过程中形成悖论，因为《财产拍卖规则》并未要求明确加价幅度。因此，加价幅度在拍卖现场宣布，具体取决于宣布的地点。
确定加价幅度缺乏透明度，可能给参与拍卖的个人和组织带来困难。因此，为规避风险，投资者需要密切关注有关加价幅度的信息，或咨询业内顶尖专家以获得详细指引。
第三，采用直接投递竞价单形式的拍卖情形。
目前，《2016年财产拍卖法》第42条并未要求直接投票式拍卖的参与人至少出价达到保留价。因此，出现了出价低于保留价仍属合法的情形。另一种造成不足的情形是，若最高出价人不同意继续拍卖，将通过抽签确定拍卖胜出者。
第四，拍卖出现异常迹象时缺乏相应规定
若出现异常迹象，例如相较保留价或市场价格过度抬价、哄抬价格，法律并未要求暂停拍卖。土地是宝贵资产，对经济和社会具有重大影响。因此，若拍卖中标价相较市场价值定得过高，随后再支付预付款并解除合同，可能对周边土地和房地产价值造成重大不利影响。
若拍卖结果不透明，该问题将影响投资者。因此，投资者必须查阅有关土地拍卖规定的官方信息，并向主管机关举报任何缺乏透明度的问题。同时，投资者应秉持法律精神，避免参与上述具有负面影响的行为。
目前，规范土地使用权拍卖的限制性规定仍有待完善。作为该领域的专业机构，Viettonkin 愿意提供当前的市场与政策知识。立即联系我们，提升您的成功机会！
