土地は天然資源であり、財産の一種であり、自然が生み出した唯一無二の商品であり、生産手段であり、国家と土地利用者にとっての貴重な資本です。実際、土地資源は国家、利用者、企業、そして社会全体に利益をもたらしてきました。したがって、土地使用権の競売は、国民経済の安定、持続可能な発展、繁栄にとって極めて重要であり、ベトナム市場に関心を持つすべての投資家に直接関係します。
土地使用権競売の法的根拠
「土地法2013年」（第118条）および「投資法2020年」（第29条）によれば、公有土地使用権の競売は、国が土地を割り当て、当該土地を利用する投資プロジェクトを実施する投資家を選定しようとする際に用いられる方式の一つです。
現在、土地使用権の競売に関する規制は、主に「土地法2013年」、「財産競売法2016年」、「投資法2020年」、および「政令43/2014/ND-CP」、「政令31/2021/ND-CP」、「通達02/2022/TT-BTP」、「共同通達第14/2015/TTLT-BTNMT-BTP」などの指針文書によって規定されています。
一般に、土地使用権の競売手続は広く周知されており、所管当局、関係機関、および国民が実施に向けた完全な法的根拠を持てるようになっています。
土地使用権の競売手続
土地使用権競売の計画策定
天然資源環境局または天然資源環境室は、同一レベルの人民委員会に対し、保有する土地基金について報告する責任を負います。これは、権限を有する郡レベルの年次土地利用計画と、土地使用権の競売に関する報告機関の提案に基づくものです。委員会は、土地基金の管理を委ねられた部署に対し、実行可能な土地使用権競売計画を作成し、承認を得るために提出するよう指示します。
土地使用権競売の書類の作成
財産競売実施機関は、権限を有する土地使用権競売計画に基づき、競売対象の土地区画ごとの書類を作成し、評価のために天然資源環境機関に提出します。この手続は、競売に関する正式な決定のために所管の人民委員会に提出する前に行われます。
競売対象財産の予定価格の決定および承認
天然資源環境局は、法に従って競売対象の土地区画の開始価格（土地価格、技術インフラ、および土地に付随する資産がある場合はその価格を含む）の決定を行います。その後、承認のために省の人民委員会に提出します。その結果、省の人民委員会が競売対象財産の予定価格を承認します。土地使用権の競売は、権限を有する競売対象財産の予定価格に基づいて行われます。
土地使用権の競売を実施する会社の選定および委託契約の締結。
土地使用権の競売の実施を担当する財産競売実施機関は、規制および一般的な実務に沿って、土地使用権の競売を担当する会社を雇用するための選定および契約締結を調整する責任を負います。競売人の委託契約の締結は、土地使用権競売計画が競売人を指名する手続を定めている場合、または競売機関から特定の企業に競売を実施させる提案の報告がある場合に行われます。
土地使用権の競売の実施および監督
財産競売実施機関は、資産競売の公告前に、各競売に対応する競売規則を発布しなければなりません。競売に参加する当事者は、競売規則の定めに従わなければなりません。
土地使用権の競売結果の承認
財産競売実施機関は、土地使用権の競売結果に関する書類および議事録の引き渡しを受けてから05営業日以内に、書類を作成して天然資源環境機関に提出する必要があります。同機関は、人民委員会に対し、土地使用権競売の落札者を認定する決定を公布するよう要請します。所管の人民委員会は、競売に成功した土地使用権の落札結果を認定する決議に署名し公布し、関係当事者に配布します。
財務上の義務の履行
税務当局は、落札者に対して土地使用料または地代の納付に関する正式な通知を行う責任を負います。天然資源環境機関は、落札者が国庫に納付し、必要な証明書類を返却した後、土地法に従って土地使用権および関連する権利の証明書を発行するため、所管の人民委員会に提出します。その後、所管機関は、現地の土地ならびに土地使用権およびその他の関連する権利を、土地使用権競売の落札者である組織または個人に引き渡します。
土地使用権の競売に関する法的な留意点
第一に、競売への参加登録の期限です。
「財産競売法2016年」（第38条）によれば、財産競売実施機関は、資産競売の公告時から競売開札日の02日前まで、執務時間内に継続して競売参加書類を販売し受理します。同時に、「財産競売法2016年」第39条第2項は、財産競売実施機関が競売参加者から前払金を徴収できるのは、競売日の3営業日前の期間内に限られると定めています。
この規則によれば、競売参加申込書の提出期限が過ぎても、登録者は2日後に前払金を支払うことができます。応募者間の事前合意や談合は価格を抑え込み、真正な土地競売参加者の利益に悪影響を及ぼします。
第二に、競売における入札単位です。
現在、入札単位を規律する規定は恣意的かつ曖昧であり、入札単位の決定が個人の意思に委ねられています。これは競売業務における公平性と透明性の欠如を招いています。
現時点では、財産競売規則の文言は入札単位を定義することを求めていません。一方で、競売人による入札単位の公表は、競売中の義務的な手続です。入札札を直接投じる方式の競売の場合、競売人は競売中に入札単位を追加で宣言しなければなりません。財産競売規則が入札単位の明示を求めていないため、資産競売手続には逆説が生じています。したがって、入札単位は、公表される場に応じて競売時に告知されることになります。
入札単位の決定における透明性の欠如は、競売に参加する個人および組織に困難をもたらす可能性があります。したがって、リスクを避けるため、投資家は入札単位に関する情報に細心の注意を払うか、詳細な指針を得るために業界をリードする専門家に相談する必要があります。
第三に、入札札を直接投じる方式の競売の場合です。
現在、「財産競売法2016年」第42条は、直接投票方式の競売の参加者に対し、予定価格以上での入札を義務付けていません。その結果、予定価格を下回る入札であっても適法とされる状況が生じています。もう一つの不備は、最高価格入札者が競売の継続に同意しない場合、落札者がくじ引きで決定されることです。
第四に、競売に異常の兆候が見られる場合の規制の欠如
予定価格や市場価格と比較して価格をつり上げたり、過度に高値を付けるといった異常な指標がある場合に、競売を停止する法的要件は存在しません。土地は経済と社会に大きな影響を及ぼす貴重な資産です。そのため、競売での落札価格が市場価値に比べて過度に高く設定され、その後前払金を支払って契約を解除することになれば、周辺の土地や不動産の価値に重大な悪影響を及ぼす可能性があります。
この問題は、競売結果が透明でない場合に投資家に影響を及ぼします。したがって、投資家は土地競売規制に関する公式情報を確認し、透明性の欠如に関する問題を所管当局に報告しなければなりません。同時に、投資家は法の精神を遵守し、前述のような否定的な影響を及ぼす行為に関与しないようにすべきです。
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