随着规范土地、住房和房地产经营的三部新法即将全面生效，旧有规则不只是被更新，而是被彻底改写。这一转变有望带来更透明的市场，同时也带来了更高的要求与复杂性。
这一转变将准备充分的投资者与准备不足的投资者清晰区分开来，为前者创造巨大机遇，为后者带来重大风险。
一、越南房地产市场简介
过去几年，越南房地产市场迅速转型，成为寻求增长与稳定的外国投资者的热门目的地。
相较于区域内许多国家，越南的房产价格更为可负担，这使胡志明市和河内等主要城市格外具有吸引力。在收入水平上升以及年轻而充满活力的人口推动下，越南经济表现强劲，各细分市场的房产需求随之大幅增长。
吸引投资者的不仅是资本增值的潜力，还有越南丰富的自然资源和在东南亚的战略位置。无论您是在寻找现代公寓、传统住宅还是商业物业，越南房地产市场都能提供多样化的选择，以满足不同的投资目标。
因此，买家和投资者日益将越南视为把握该国持续经济增长和有利投资环境的首选目的地。
二、土地价格走高，透明度提升
投资者必须准备应对的最大变化是，在大多数计算中，国家控制的土地定价框架将走向终结。
在 3000 多个咨询项目的实践中我们认识到，低估土地取得成本是导致项目预算失控最快的方式之一。新法旨在缩小官方价格与实际市场价值之间的差距。
在新的市场化体系下，投资者务必在敲定任何投资决策之前核实土地价格及所有相关成本。
1. 市场化土地估值成为标准
根据对《2024年土地法》（第31/2024/QH15号）的分析 ，新立法要求土地估值必须反映市场价格。这是一次重大转变。
过去，行政定价使官方成本被人为压低；如今，投资者必须按照反映真实情况的估值来编制预算。
这影响到从土地使用费、税费到场地清理补偿成本的方方面面。跨文化环境下普遍可行的务实做法是，从一开始就将这些更高、更贴近现实的成本纳入财务模型。
此外，土地估值更新及相关审批所需的时间可能影响项目整体进度，因此务必在规划中考虑这些时间因素。
2. 农用地流转更加便捷
改革也释放出农用地使用方式转变的信号。新《土地法》使农用地的转让和整合更加容易，而土地面积（规模）是这些决策中的关键因素，直接影响定价与投资潜力。
这为其转为工业或城市用途开辟了路径。这与我们在印度尼西亚等东盟市场看到的趋势相似，当地工业用地扩张是政府的优先事项。
这为能够及早识别高潜力转用地块的投资者带来了战略性机遇。
3. 土地利用规划公开披露
透明度是改革的核心主题。省级和县级土地利用规划现在必须公开披露。
对投资者而言，这是一项强有力的工具。掌握官方规划数据，可以让您的战略与政府发展目标保持一致，从而在项目动工之前很久，就将投资布局在基础设施即将增长并带动价值提升的区域。
建议投资者关注官方新闻渠道，以及时获取公共土地利用规划及相关法规变化的最新信息。
三、更智能、更可及的住房市场
改革不仅限于土地，还旨在为开发商和买家构建更有秩序、更有保障的住房市场。其重点在于保护消费者、鼓励可持续发展，而非追求短期收益，最终帮助买家和开发商开辟更稳妥的购房路径。
1. 加大保障性住房推进力度
《2023年住房法》为开发商投资保障性住房提供了显著的激励措施；贝克·麦坚时（Baker McKenzie）的见解认为，该法可能早于其原定的 2025 年生效日期开始实施。这些激励包括土地使用费豁免以及获得优惠融资。
从政策角度看，这明确释放出政府致力于建设可负担住房的信号，为长期投资者提供了一个稳定且受政策支持的板块。保障性住房被定位为解决越南可负担住房短缺的关键方案。
2. 外国买家权利扩大
越南正进一步向房地产领域的外国投资敞开大门。根据《越南简报》（Vietnam Briefing，2024）的报告，新住房法配套法令草案明确并扩大了外国机构和个人的房产所有权。
这些变化预计将吸引更多外国资本进入越南房地产市场。此举将提振需求，尤其是在胡志明市和河内等主要城市的高端和豪华板块。
然而，理解其中的细微差别至关重要。例如，我们与 Synergis International 就其市场进入并购（M&A）开展的合作表明，即便法律已经放宽，交易结构的复杂性仍需要专业的法律指引，以确保全面合规。
3. 更安全的房地产交易
为遏制与预售相关的风险，新《房地产经营法》收紧了期房销售规则。
开发商现在必须取得所有必要许可并履行资金义务后，方可收取定金。
根据这些新规定，买家现在必须签署明确、受监管的协议，通常是土地一份、房屋一份，以确保透明度和保护。这加强了对买家的保护，减少了长期以来困扰期房市场的风险，从而增进了信任。
四、暂缓实施的 20% 利润税：未来市场监管的信号
除了 2025 年生效的法律之外，投资者还必须关注预示未来方向的政策信号。
一个典型例子是拟议对房地产转让利润征收 20% 的税，据《越南新闻》（Vietnam News，2024）报道，此举立即引发投资者的严重担忧。
从政策角度看，其目标很明确：遏制可能催生市场泡沫的短期投机“冲浪”行为，转而鼓励长期稳定的投资。
然而，根据我在东盟各市场的经验，此类税收的实际影响更为复杂。对利润征收重税往往会转嫁给最终买家，卖家为保护自身利润率，可能推高最终售价。
尽管财政部以缺乏透明数据系统、无法准确计算利润为由，明智地撤回了该提案，但投资者不应忽视它。
该提案曾被认真考虑，这一事实表明政府有意长期加强对市场的监管。可以将其视为未来政策优先事项的明确预演，其目标是确保可持续增长而非投机收益。
五、2025 年物业类型考量
在评估 2025 年越南房地产市场的机遇时，了解不同的物业类型对于做出明智的投资决策至关重要。
高层项目中的公寓在河内和胡志明市等主要城市尤为受欢迎，为住户提供游泳池、健身房和公共空间等配套设施。这些特点既吸引本地买家，也吸引追求便利和生活品质的外国投资者。
另一方面，独栋住宅和别墅提供更高的私密性和更大的空间，非常适合家庭或希望拥有更专属居住环境的买家。
物业位置仍是影响需求和价格的关键因素，位于中心城区或商务区附近的物业，因靠近基本服务和就业中心，往往价格更高。
随着房产需求持续上升，投资者应仔细评估各类物业的优势，综合考虑配套设施、位置和长期价值等因素，确保其投资与自身在越南不断演变的房地产市场中的目标相符。
六、房地产中介与服务：适应新格局
得益于现代房地产中介和服务的出现，以及其针对本地和外国投资者需求的定制化，越南房地产市场的操作流程日益简化。
这些机构提供全方位的服务，从物业估值和营销，到促成交易和处理法律文件。
对外国投资者而言，与信誉良好的中介合作，对于理解当地法规、确保交易流程顺畅尤为宝贵。线上平台的兴起进一步简化了找房过程，买家与投资者可以浏览房源、比较价格，甚至在世界任何地方进行线上看房。
随着市场持续演变，买家和投资者务必及时了解最新趋势，并与经验丰富的专业人士合作，他们能在整个投资过程中提供专业指导和支持。
借助这些服务，投资者可以自信地应对越南房地产市场的复杂性，并做出明智的决策。
七、热门投资城市
胡志明市、河内和岘港等越南主要城市是房地产投资的首选，各自为买家和投资者提供独特优势。
胡志明市是该国的经济引擎，其活跃的房地产市场由强劲需求、现代基础设施和蓬勃的营商环境共同驱动。
首都河内将历史底蕴与快速的城市发展相结合，对住宅和商业投资都具有强大吸引力。
岘港以优美的海岸线和不断壮大的旅游业闻名，正日益吸引着在酒店和住宅物业领域寻找机会的投资者。
此外，越南政府出台了多项政策和激励措施，鼓励外国投资进入这些城市，进一步提升了它们的吸引力。
随着经济持续扩张、房产需求上升，这些主要城市预计将继续处于越南房地产市场的前沿，为看好该国未来而投资的人士提供广阔前景。
八、2025 年战略投资考量
投资者需要针对 2025 年改革调整策略，原因有几个关键方面。应对这一新环境需要转变策略。
从此刻起，市场进入成功与失败的差别，将取决于能否适应更透明、更受监管的体系。
1. 高价格环境下的成本建模
在市场化土地估值下，您的财务预测需要严格更新。投资者在更新财务模型时，还应考虑贷款结构和可获得性，包括土地与建设分别对应的贷款。
旧的假设不再成立。根据我们的经验，最成功的投资者将是那些进行详细成本建模、将新的法定成本结构纳入考量的人，从而确保其投资回报率预测保持切合实际。
2. 以合规作为投资者的差异化优势
在以透明度为特征的市场中，深入合规成为一项竞争优势。能够展现对新法律要求熟练掌握的投资者，其项目将在审批流程中推进得更为顺畅。
FacCo Hong Kong 的项目很好地给了我们这一启示。通过专注于合规的名义持有人登记和股权转让策略，我们将其设立时间缩短了 89%，从预计的三个月降至仅十天。这就是将监管知识转化为战略资产的力量。
持续研究不断演变的法规，对于保持合规优势至关重要。
九、2025 年经济展望
展望 2025 年，越南的经济前景依然非常乐观，房地产市场有望在该国持续增长中发挥关键作用。
外国投资不断增加、中产阶级迅速壮大，以及对房产（尤其是主要城市房产）的持续需求，这些因素共同表明房价将继续保持上行趋势。
相较于区域内许多国家，越南房产价格更为可负担，持续吸引着本地和国际买家；同时，政府对经济改革和基础设施建设的承诺进一步增强了投资环境。
随着市场演变，投资者和买家必须密切关注新趋势和法规变化，以最大化回报并最小化风险。凭借充满活力的经济、不断上升的需求和多样化的房产供应，越南在 2025 年及以后仍将是领先的房地产投资目的地。
十、结论：在越南房地产市场中打持久战
越南房地产的格局正在发生根本性转变，从依赖投机性短期收益，转向奖励战略性长期投资。
这些改革虽然增加了成本与复杂性，但最终正在为认真的国际参与者构建一个更稳定、更可预测的市场。
根据我们在东盟各地的经验，这些都是市场走向成熟的标志。成功不再取决于谁进入得最快，而取决于谁能为增长构建最具韧性和最合规的基础。
应对这一转变，不仅仅需要阅读新法，还需要深入理解其在实际层面的执行方式。
市场进入是成功还是陷入停滞，往往取决于您从第一天起获得的战略指导。
如果您的机构正在规划在东南亚的下一步行动，Viettonkin Consulting 的团队可以帮助您将这些监管复杂性转化为竞争优势。
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