河内与胡志明市均拥有大量老化的住宅建筑、历史遗产建筑以及已无法满足快速增长经济体标准的公共基础设施。城市更新并非可选项，而是一项国家政策任务，有立法、省级预算拨款和明确的目标时间表作为支撑。对于希望在东南亚占据领先地位的澳大利亚房地产企业而言，结构性需求、政策确定性以及可及的市场进入框架三者叠加，使这一领域现在值得深入研究。
老旧公寓楼、历史建筑与城市更新挑战
据估计，胡志明市有超过 1,500 栋老旧公寓楼需要重建、升级或受控拆除，其中许多是 1975 年前和苏联时期的结构，已低于现行的结构、消防和宜居标准。这些老旧公寓楼位于区位优越、面积较大的市中心地块之上，具有显著的重建价值，因而成为该市更新议程的首要重点。
河内面临着不同但同样重要的历史遗产挑战。其内城区既有受历史保护令约束的法国殖民时期建筑，也有亟需紧急升级的苏联时期公寓楼。任务在于，在改善首都中心区域老化建筑居民生活质量的同时，保护好界定各街区特色的历史风貌。这一历史保护与居住改善之间的平衡，界定了主要城市片区成功更新方案必须包含的路径。
除结构状况之外，两座城市的老旧公寓楼还带有更新过程必须直接应对的社会维度。许多居民数十年来一直居住在自己的土地、住房和紧密的社区之中，部分人自统一后国家分配时期起便在此居住。安置方案必须在现有住房与所提供的新住房之间建立真正的对等，城市规划主管部门依法须确保居民在搬迁后生活水平不会实质性地下降。这一以人为本的义务塑造着每一个重建项目的经济测算，也是外国进入者离不开经验丰富的本地合作伙伴的关键原因。
居民补偿、安置与人民委员会审批框架
支撑城市更新的法律程序在省级层面执行。人民委员会对每个城市的土地清拆计划、补偿评估和安置审批拥有管辖权。在任何重建方案推进之前，城市规划主管部门必须批准更新计划、确定现有居民的补偿标准，并确认因土地清拆而搬迁人员的安置安排。
对于评估土地整合风险的澳大利亚房地产企业而言，这一结构化的审批流程降低了政治风险敞口，同时增加了前期时间成本。与规划主管部门有直接关系、并具备补偿与安置框架运作经验的合作伙伴不可或缺，这一现实使本地合资经验成为外国进入者的先决条件，而非可选的加分项。
道路、排水系统与社区基础设施升级
越南的城市更新远不止于单体住宅建筑。省级政府在推进住宅重建项目的同时，正拨付国家资本用于升级道路、排水系统、电网和社区公共空间。2022 年政治局决议将基础设施改善列为可持续经济增长的先决条件，地方政府预算中列有用于排水系统建设、道路拓宽和公共空间营造的资本项目，覆盖每一座主要城市。
这些升级改造项目带来的社区效益不止于建设期本身。道路改善降低了居民的物流成本并缩短通勤时间；排水系统升级降低了目前遭受季节性内涝的市中心区域的洪水风险；新的公共空间提升了高密度居住街区的宜居性。对于建筑企业和工程集团而言，该基础设施计划的每一部分都是国家项目库中的一项独立投标机会，而这一项目库在 2030 年之前不会缩减。
引领性基础设施、经济增长与市中心土地的未来价值
胡志明市 2025 年基础设施动员目标为 250 亿美元（国家和私营来源合计），涵盖道路与排水系统工程，这些工程将在未来数年重塑市中心格局。地铁 1 号线已于 2024 年 12 月投入运营，河内则依据其《百年首都总体规划》推进建设 18 条线路、总长 979 公里的网络。这些引领性基础设施项目提升了市中心土地的经济价值，并为交通沿线区域的老旧公寓楼重建创造了强劲动力。
分析人士表示，大规模公共基础设施计划与现成的区位优越的市中心土地并存，在东南亚并不常见：多数主要城市只具备其中之一，很少同时具备。根据第06-NQ/TW号决议的新政策，释放单个地块所需的土地使用费与补偿框架已经确立，这一条件消除了通常在制度不完善的市场中抑制外国资本进入的一层监管不确定性。
新政策、城市规划目标与 2030 年框架
第06-NQ/TW号决议确立了国家城镇化目标：城镇化率将从目前的约 41% 提升至 2030 年超过 50%，同时提出了土地使用、城市规划和更新审批方面的新政策要求。城市经济的目标是到 2030 年占 GDP 的 85%，而目前约为 72%-75%。
两个旗舰项目体现了这一雄心。守添新城区（Thu Thiem New Urban Area）是胡志明市一个 657 公顷的片区，正被打造为胡志明市新的中央商务区，其中包含越南国际金融中心（VIFC，2026 年 2 月启动）、新的行政大楼（2026 年 4 月动工）、地铁连接以及住宅和商业项目。北河内智慧城市（42 亿美元，270 公顷，由住友/BRG 主导，2025 年 8 月动工）则展示了当具备片区规划专长的外国合作伙伴主导大型方案的设计与交付时，综合性城市更新应有的样貌。两者都为社区效益、政府审批与私人资本在越南最大的两座城市中共同所能达成的成果树立了标杆。
除这些旗舰片区之外，第二梯队的更新活动正在多座城市的区级和坊级层面逐步形成。河内市中心的巴亭、还剑、二征夫人等区域的老旧公寓楼，正依据已获中央政府批准的各区总体规划进行评估重建。在胡志明市，毗邻守添的南部和东部各区正在重新规划，以容纳更高密度的住宅和混合用途建设。对澳大利亚房地产集团而言，第二梯队是比旗舰片区更易进入的切入点：土地整合要求更小、审批周期更短、把外国合作伙伴实质性纳入项目所需的资本门槛也更低。
城市更新为澳大利亚房地产企业提供什么：所有权、进入方式与主要利好
外国参与依据《2023年住房法》和《2024年土地法》获准。外国个人和外商投资企业通过 50 年土地使用权证获取住宅资产，可续期一次、再延 50 年，并非永久产权，但足以支撑长期融资，并在完整的重建周期内保全资产价值。
30% 的外国所有权上限适用于任何单栋公寓楼内的单元，这一限制影响的是合资销售结构，而非整体项目的可行性。根据《2024年土地法》，越侨享有与本国居民近乎同等的权利，且不受外资上限约束：这一区别影响到合资伙伴的结构安排以及建成楼宇的可触达买家群体。
对于评估进入方式的澳大利亚房地产开发商而言，CPTPP 协定提供了非签署国投资者无法获得的投资保护和争端解决渠道。外商投资房地产企业的审批周期，从初始选址批准到预售许可，为 18 至 36 个月，具体取决于项目复杂程度和城市主管部门的工作负荷。理解这一时间要求对资本规划至关重要。
早期进入的主要利好包括：获得价格尚未充分反映价值的市中心土地、土地使用权框架下的长期权属保障，以及已在市场上活跃的澳大利亚企业所树立的先例。专家表示，在日本和韩国投资者引领更广泛的外国资本浪潮到来之前，进入窗口仍然敞开，但并非无限期。
可选择四种进入结构：
- 与本地房地产集团合资：最常见的路径。本地伙伴提供土地资源、监管关系和销售渠道；澳方贡献设计专长、施工管理和资本。
- 开发管理合同：以收费方式代表本地房地产集团管理设计与交付。适合不承担股权风险进入的建筑商和项目管理专业机构。
- 外商投资企业加土地租赁：设立本地法律实体向国家租赁土地，适合商业和混合用途资产。
- 基金与共同投资：通过私募股权工具和 VIFC 框架获取城市房地产收益。2025 年上半年流入越南房地产的外商直接投资估计达 50-60 亿美元，澳大利亚机构资本在这一渠道中日益活跃。
每种结构在控制权、资本投入和回报周期方面各有不同的优势。正确的选择取决于现有的本地关系、资产类别偏好和风险承受能力。
如需进一步咨询，请联系 Viettonkin，议题涵盖越南城市更新的进入策略、合资架构、人民委员会沟通、补偿与安置规划，以及面向澳大利亚房地产企业的土地使用权框架。
