ハノイとホーチミン市にはそれぞれ、老朽化した住宅建物、歴史的建造物、そして急速に成長する経済の水準に適合しなくなった公共インフラが相当数存在します。再開発は選択肢ではなく、法律、省予算の配分、明確な目標スケジュールに裏付けられた国家政策上の要請です。東南アジアで主導的地位を狙うオーストラリアの不動産企業にとって、構造的な需要、政策の確実性、参入しやすい枠組みが揃ったこの環境は、今こそ検討する価値があります。
老朽集合住宅、歴史的建造物、そして都市再開発の課題
ホーチミン市には、再開発、改修、または計画的解体を必要とする老朽集合住宅が1,500棟以上あると推計されています。その多くは1975年以前の建物やソビエト時代の構造物で、現在の構造・防火・居住性の基準を下回っています。こうした老朽集合住宅は、再開発価値の高い都心部の大規模な土地に立地しており、市の再開発アジェンダの主要な対象となっています。
ハノイは性格の異なる、しかし同様に重要な歴史的建造物の課題を抱えています。都心区には、歴史的保存命令の対象となるフランス植民地時代の建物と、早急な改修が必要なソビエト時代の集合住宅が併存しています。課題は、各地区の個性を形づくる歴史的建造物群を保存しつつ、首都中心部の老朽建物に住む住民の生活の質を高めることです。歴史的保存と居住環境の改善というこのバランスこそ、主要都市の地区で成功する再開発スキームが備えるべきアプローチを定義づけています。
構造上の状態に加えて、両市の老朽集合住宅は、再開発プロセスが正面から取り組むべき社会的側面を抱えています。多くの住民は数十年にわたり、土地、住居、そして身近なコミュニティに住み続けており、なかには再統一後の国有割り当ての時代から住んでいる例もあります。再定住スキームは、既存の住居と提供される新住居との間に実質的な同等性を確保しなければならず、都市計画当局は、立ち退き後に住民の生活水準が実質的に悪化しないことを法律上確保する義務を負っています。人を中心としたこの義務は、あらゆる再開発スキームの経済性を左右するものであり、経験豊富な地元パートナーが外国からの参入者にとって不可欠である主な理由の一つです。
住民への補償・再定住と人民委員会の承認枠組み
都市再開発を支える法的手続きは省レベルで運用されます。人民委員会が、各市における土地収用計画、補償評価、再定住の承認に関する管轄権を有します。再開発スキームを進める前に、市の計画当局は再開発計画を承認し、既存住民への補償水準を定め、土地収用により立ち退く住民の再定住の取り決めを確認しなければなりません。
用地取得リスクを評価するオーストラリアの不動産企業にとって、この体系化された承認プロセスは政治的なリスクを減らす一方で、事前の時間コストを増やします。計画当局と直接の関係を持ち、補償・再定住の枠組みを進めた経験のあるパートナーが不可欠であり、この現実が、地元との合弁の経験を外国参入者にとって任意の優位性ではなく前提条件にしています。
道路、排水システム、地域コミュニティ・インフラの整備
ベトナムにおける再開発は、個々の住宅建物にとどまりません。省当局は、住宅再開発のパイプラインと並行して、道路、排水システム、電力網、コミュニティの公共空間を整備するため国費を配分しています。2022年の政治局決議は、インフラ整備を持続可能な経済成長の前提条件と位置づけており、地方政府の予算には、すべての主要都市で排水システムの建設、道路の拡幅、公共空間の創出のための資本項目が計上されています。
これらの整備プログラムによる地域社会への効果は、建設期間の終了後も続きます。道路の改善は物流コストと住民の通勤時間を削減し、排水システムの整備は季節的な浸水が発生している都心部の洪水リスクを低下させ、新たな公共空間は密集した住宅地区の住みやすさを高めます。建設企業やエンジニアリング・グループにとって、このインフラ・プログラムの各要素は、2030年まで縮小することのない国家的なパイプラインのなかの個別の入札機会を意味します。
先行インフラ、経済成長、都心部の土地の将来価値
ホーチミン市の2025年のインフラ動員目標は、国家資金と民間資金を合わせて250億米ドルで、今後数年間で都心の街並みを大きく変える道路・排水システムの事業を含んでいます。メトロ1号線は2024年12月に営業運転を開始し、ハノイのネットワークは「100年首都マスタープラン」のもとで979キロメートル、18路線の整備を進めています。こうした先行インフラ事業は都心部の土地の経済的価値を高め、交通結節点に近接する地区での老朽集合住宅の再開発に強いインセンティブを生み出します。
アナリストは、大規模な公共インフラ・プログラムと、立地の良い都心部の土地という既存のストックが組み合わさっている点は東南アジアでは珍しいと指摘します。多くの主要都市はどちらか一方しか持たず、両方を同時に備えることはまれです。個々の用地を事業化するために必要な土地使用料と補償の枠組みは、決議06-NQ/TWに基づく新政策によってすでに整備されており、この条件は、規制の枠組みが整っていない市場で外国資本の参入をためらわせる規制上の不確実性を一段取り除くものです。
新政策、都市計画目標、2030年の枠組み
決議06-NQ/TWは、現在の約41%から2030年までに50%超とする国家都市化目標を定めるとともに、土地利用、都市計画、再開発の承認に関する新たな政策要件を打ち出しました。都市経済は2030年までにGDPの85%を寄与することが目標とされ、現在は約72～75%です。
二つの旗艦スキームがこの意欲を示しています。ホーチミン市の657ヘクタールの地区であるトゥーティエム新都市エリアは、ホーチミン市の新たな中央ビジネス地区として建設されており、ベトナム国際金融センター（VIFC、2026年2月発足）、新行政庁舎（2026年4月起工）、メトロ接続、そして住宅・商業のパイプラインが組み込まれています。ノースハノイ・スマートシティ（42億米ドル、270ヘクタール、住友／BRG主導、2025年8月起工）は、地区計画の専門知識を持つ外国パートナーが大規模スキームの設計と実施を主導した場合の、統合的な都市再開発の姿を示しています。いずれも、ベトナムの二大都市において、地域社会への利益、政府の承認、民間資本が相まって何を成し遂げられるかの基準を打ち立てるものです。
これらの旗艦地区に加えて、複数の都市の区や街区レベルで第二層の再開発活動が形を成しつつあります。ハノイ都心のバーディン区、ホアンキエム区、ハイバーチュン区にある老朽集合住宅は、中央政府の承認を受けた区のマスタープランに基づいて再開発の評価が進められています。ホーチミン市では、トゥーティエムに隣接する南部・東部の区が、より高密度の住宅および複合用途の建設を受け入れるために用途変更されています。オーストラリアの不動産グループにとって、この第二層は旗艦地区よりも参入しやすい入口であり、用地取得の規模が小さく、承認までの期間が短く、外国パートナーをスキームに実質的に関与させるための資本の敷居も低くなっています。
都市再開発がオーストラリアの不動産企業にもたらすもの：所有、参入、主なメリット
外国資本の参加は「2023年住宅法」および「2024年土地法」のもとで認められています。外国個人および外国投資企業は、50年の土地使用権証明書（1回に限りさらに50年の更新が可能）を通じて住宅資産を取得できます。これは完全な所有権ではありませんが、長期の資金調達を確保し、再開発サイクル全体を通じて資産価値を維持するのに十分な保有期間です。
30%の外国人保有上限は、一棟の集合住宅の住戸に適用され、スキーム全体の実現可能性ではなく合弁の販売構造を左右する制約です。海外在住ベトナム人は「2024年土地法」のもとで国内居住者とほぼ同等の権利を得ており、外国人の上限は適用されません。この区別は、合弁パートナーの組成と、完成建物の購入者層に影響します。
参入を検討するオーストラリアの不動産デベロッパーにとって、CPTPP協定は、非締約国の投資家には得られない投資保護と紛争解決へのアクセスを提供します。外国投資の不動産会社の承認に要する期間は、初期の用地承認から販売許可まで、スキームの複雑さと市当局の業務量に応じて18～36か月です。この所要期間を理解することは、資本計画上不可欠です。
早期参入の主なメリットは、割安な都心部の土地へのアクセス、土地使用権の枠組みによる長期的な保有の安定性、そしてすでに市場で活動するオーストラリア企業による先例です。専門家は、日本や韓国の投資家に続く外国資本の大きな波が来る前に参入できる窓は依然として開いているものの、無期限ではないと指摘します。
参入形態は四つあります。
- 地元不動産グループとの合弁：最も一般的な方法です。地元パートナーが用地へのアクセス、規制当局との関係、販売チャネルを提供し、オーストラリア側が設計の専門性、建設管理、資本を提供します。
- 開発管理契約：地元不動産グループに代わって設計と実施を管理するフィー・ベースの契約です。出資リスクを負わずに参入する建設会社やプロジェクト管理の専門企業に適しています。
- 土地リースによる外国投資企業：現地法人を設立し、国から土地をリースする形態で、商業施設や複合用途の資産に適しています。
- ファンドと共同投資：プライベートエクイティ・ビークルやVIFCの枠組みを通じて都市不動産のリターンにアクセスする方法です。2025年上半期のベトナムの不動産直接投資は推定50～60億米ドルに達し、オーストラリアの機関投資家もこのチャネルで存在感を高めています。
各形態は、コントロール、資本コミットメント、回収までの期間の面で異なるメリットをもたらします。適切な選択は、既存の地元との関係、資産クラスの選好、リスク許容度によって決まります。
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