在越南取得土地使用权可能令人望而生畏，但只要有了正确的法律路线图，这完全可行。我在越南、中国和马来西亚从事外商直接投资（FDI）项目咨询已有二十年，亲眼见过不少投资者因为把西方的永久产权等同于越南的土地使用权（LUR）制度而栽了跟头。
你必须掌握取得土地使用权的成本、法规和程序，而越南本土实体、越侨（Overseas Vietnamese）和外国投资者适用的规则各不相同。理解《2024年土地法》（2025年1月1日生效）下的这一区别，对于降低合规风险、奠定可持续增长的基础至关重要。
核心要点：
- 没有永久产权，只有土地使用权：根据《2024年土地法》第53条，一切土地归“全民”所有，由国家管理。外国人和外商投资企业只能取得土地使用权证（红本），而非永久产权。
- 选择合适的载体：依据《2020年投资法》（2025年修订）设立外商投资企业，直接向国家租赁土地或在工业园区内转租，使架构与项目范围及期限相匹配。
- 权利有期限：根据《2024年土地法》第188条第3款，外国投资者的土地使用权最长50 年（可续期一次），应及早规划退出或续期安排，以免权利失效。
- 越侨特权：根据《2024年土地法》第20条，越侨可获得与本国公民近乎同等的土地使用权待遇（50 年可续期），在大多数住宅和商业类别中没有外资持股上限。
- 严格尽职调查：聘请持有越南执业资格的律师核验“红本”土地使用权证，确认土地使用分类和总体规划分区，并通过省级土地登记机构排查任何权利负担。
越南房地产市场
越南房地产行业如今是东盟最热门的投资目的地之一，在《2020年投资法》（2025年修订）之下，2024年流入住宅和商业项目的外商直接投资超过120 亿美元。其战略地理位置、6.8% 的 GDP 增速（2025年第二季度）以及 32 岁的年龄中位数，支撑起各类资产需求的激增。
为吸引外商直接投资，主管部门依据第31/2023/NĐ-CP号法令简化了程序，将投资登记证（IRC）和企业登记证（ERC）的签发时间缩短至 10 个工作日。外国人可依据《2014年住房法》（2025年修订）购买公寓和别墅，但受限于每栋楼 30% 的配额和 50 年租赁期限，这确保了明确性与安全性。
随着相关法规不断更新，例如关于费用的第111/2024/TT-BTC号通知和关于外资配额的第145/QĐ-TTg号决定（2025年），外国投资者必须持续关注税务总局（GDT）和计划投资部（MPI）的公告，以保持合规并抓住新机遇。
外国人在越南的土地使用
外国人能在越南拥有土地吗？
不能。根据《2013年宪法》第53条（2024年修订），土地属于“全民”所有，由国家管理。相反，正如越南驻美国大使馆所述，投资者依据《2024年土地法》取得土地使用权（LUR）证书（“红本”），获得最长 50 年的租赁权（可续期一次）。
外国投资者通过租赁方式取得土地，可以是直接向国家承租，也可以是在工业园区内转租，并依据第43/2014/NĐ-CP号法令以土地使用权证予以正式确认。投资住宅的投资者则可依据《住房法》购置公寓和别墅，但每栋楼的外资持有比例不得超过 30%。
取得土地的关键法律
主要法律法规：
- 《2024年土地法》（2025年1月1日生效）规定了土地使用权的期限与持有条件。
- 《2020年投资法》（2025年修订）要求项目层面的土地使用权必须取得投资登记证（IRC）。
- 第43/2014/NĐ-CP号法令详细规定了向外商投资企业出租国家土地的事宜。
- 第148/2024/NĐ-CP号法令规范土地使用权证的签发与转让。
适用的土地使用分类
并非所有土地都一样。土地使用权按其用途分类，包括农业用地、住宅用地以及商业/工业用地。外国投资者主要关注商业和工业用地，这是建造工厂、办公室及其他经营设施的法律基础。将土地从一种类别转换为另一种类别，是一个受到严格监管的过程。有意投资住宅项目的外国投资者，应通过土地登记机构核实土地的法律状态和适格性，以确保符合所有权和使用方面的限制。
| 投资者类型 | 主要取得方式 | 土地类型 | 主要限制 |
|---|---|---|---|
| 外商投资企业 | 直接向国家承租，或在工业园区内转租 | 商业、工业 | 受项目范围和期限限制（最长 50-70 年） |
| 外国个人 | 购买住宅物业 | 公寓/共管公寓 | 50 年租赁权，每栋楼外资持有比例上限为 30% |
| 合资企业（与越南合作方） | 以土地使用权作价出资 | 商业、工业 | 共同控制；须经投资项目审批 |
| 越侨（Viet Kieu） | 依据《2024年土地法》享有扩大的权利 | 住宅、商业 | 与本国公民权利近乎同等，是一大优势 |
物业类型
越南的外国买家可以选择多种类型的物业，各自适合不同的投资目标和生活方式。在胡志明市和河内等主要城市，已指定商业住房项目内的公寓、共管公寓和住宅等住宅物业是热门选择。这类项目通常配备现代化设施，并受允许外资以租赁形式持有的相关规定约束，期限通常最长 50 年，且可能续期。
租赁协议是至关重要的文件，其中列明付款安排、维护费用以及规范物业使用的其他条款。对于有意投资工业房地产的人士，越南提供了为工厂、仓库和物流中心租赁土地的机会，尤其是在快速发展的工业园区。虽然外国买家不能直接拥有土地，但租赁土地以及投资住宅或工业物业的能力，为参与越南房地产市场提供了灵活途径。
外国人购买土地的分步指南
唯有遵循严谨的流程，才能真正取得土地权利。在越南购买物业时，理解流程至关重要，因为房地产购置涉及多个法律和程序步骤，以确保合规并顺利完成交易。
搭建交易架构
你的第一个战略决策是选择合适的架构。对企业而言，最常见且最稳妥的方式是在越南设立外商投资企业（FIE）。外国公司必须证明具备足够的财务能力，才能符合土地租赁和投资项目的条件。随后，该外商投资企业可以直接向国家承租土地，也可以在指定的工业园区（IP）或经济区（EZ）内转租土地，以开发其项目。
尽职调查与风险信号排查
在这一环节，调研要么做深做透，要么不如不做。全面的尽职调查流程至关重要。
- 核验土地使用权证：确认土地使用权现有持有人拥有清晰无瑕疵的权属（即“红本”），并通过土地登记机构和权属证书核实该物业的法律状态。
- 核查分区与总体规划：确保该土地依省级总体规划划定的用途与你的拟用途一致。
- 调查历史情况：核查该土地是否存在任何既有的抵押、争议或环境责任。
- 确认审批情况：确保项目已获得省人民委员会的必要批准。
签署合同与完成交易
在签署正式土地租赁协议之前，买方可以先签订预订协议，支付定金以暂时锁定该物业，同时就最终交易条款进行磋商。
尽职调查完成后，你将签署正式的土地租赁协议。长期租赁协议通常跨越数十年，是外国投资者的常态做法，且到期时可能可以续租，以维持物业权利。该合同必须经过公证才具有法律效力。签署后，你需缴纳土地使用费和各项税费，并向当地土地登记机构办理租赁登记，使你的公司被正式登记为土地使用权持有人。
- 明确你的项目和土地需求。
- 选择合适的法律架构（例如设立外商投资企业）。
- 寻找潜在选址（例如工业园区内的地块）。
- 聘请信誉良好的律师事务所和房地产顾问。
- 对该土地开展全面的法律和技术尽职调查。
- 就租赁条款达成一致。
- 签署经公证的租赁协议。
- 缴纳全部费用和税费。
- 向当地主管部门办理租赁登记。
- 为项目取得属于自己的土地使用权。
工业与商业用地：特殊情形与投资者策略
在工业园区租赁土地
对大多数外国制造商而言，在工业园区租赁土地是最高效、最稳妥的方式。北宁、平阳和隆安等热门工业省份拥有世界一流的工业园区，配备现成的基础设施、电力、供水和废水处理设施。工业园区管理委员会提供一站式服务，协助取得各类许可和证照。取得土地使用权证是使工业园区内土地权属正式化的关键一步，因为它是交易完成后确认物业权利的官方文件。
房地产开发与建设-移交（BT）模式
对大型房地产开发企业而言，越南提供建设-经营-移交（BOT）和建设-移交（BT）模式，通常适用于重大基础设施或城市开发项目。这类项目结构复杂，需要大量资本以及在政府和社会资本合作（PPP）框架方面的深厚经验。这些模式正在重塑越南的房地产格局，并通过促成大规模投资和开发机会，推动越南房地产市场的增长。
外籍人士及非企业买家的土地取得途径
外国人购买公寓和共管公寓
越南《住房法》为外国个人购买住宅物业提供了清晰路径。正如 Global Referral Group 在其指南中所说明的，外国人可以购买商业项目内的公寓和共管公寓，但须遵守 50 年租赁期限以及任一单栋楼内 30% 的外资持有比例上限。
公寓的购买受租赁协议约束，该协议界定了外资持有的法律框架，包括租赁期限和续期选择。物业成本会因所在地点、住宅项目类型以及物业类型和相关费用等因素而差异很大。对外籍人士而言，这是取得自住居所最直接的途径。
通过越南籍配偶或伴侣取得住宅物业
与越南公民结婚的外国人可以共同拥有住宅物业。在某些情况下，与越南公民结婚的外国人在满足特定法律条件时可以完全拥有物业。虽然这使他们能按与本地公民相近的条件取得土地，但需要审慎的法律架构安排，例如婚前协议，以管理与资产保护和离婚相关的风险。
常见错误以及如何避免法律纠纷
外国买家最常犯的错误
我见过不少投资者因为推进过快或缺乏专家指导而犯下代价高昂的错误，这会严重损害你的房地产投资目标。
- 误读土地使用权证：在你需要工业用地时，却没有留意该土地是否为农业用地。
- 使用未登记的中介：与不具备代表卖方之法律权限的非正规“经纪人”合作。
- 低估清场成本：未将拆除现有建筑物或补偿原使用人的时间和成本纳入考量。
争议解决与风险管理
管理风险的最佳方式是一份起草完善、条款清晰并载明争议解决程序的合同。虽然越南的法院体系能够执行合同，但对商事争议而言，当地仲裁往往更快、更高效。从一开始就拥有强大的法律合作伙伴，是你最好的保险。值得注意的是，正如《越南法律杂志》报道，2024 年新出台的《土地法》赋予越侨更多权利，随着其法律地位更加明确，这一特定群体的纠纷将会减少。
在越南购买物业
在越南购买物业需要周密规划和细致入微，对不熟悉当地法规的外国买家尤其如此。首先应聘请了解当地市场、能在购买流程各环节为你提供指引的可靠房地产中介。对物业开展全面尽职调查，包括核实其权属历史、检查土地使用权的有效性，并确认不存在未清偿债务或法律问题。
买卖协议是具有法律约束力的合同，应明确载明购买价格、付款安排以及卖方提供的任何保证或担保。请仔细审阅所有条款，必要时寻求法律意见。同时要将房产税费纳入考量，例如房产转让税和登记费用，这些都会影响你的整体投资。遵循上述步骤并及时了解当地法规，外国买家就能在越南购置物业时最大限度地降低风险并作出有把握的决策。
结论：从繁琐手续到红本，土地权益得到保障
在越南取得土地是一项战略举措，需要将思维从“所有权”转向“长期权利”。法律框架界定清晰，并且正变得日益透明，对于通过注册的越南公司开展经营或在工业园区内租赁土地的投资者尤其如此。凭借清晰的策略、全面的尽职调查和专业的法律指导，你可以将土地取得的挑战转化为企业发展的基石。
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外国买家的资源
在越南购置物业的外国买家可以获得丰富的资源，为其投资之旅提供支持。越南政府提供官方网站，发布有关物业价格、市场趋势和投资机会的最新信息，帮助买家作出明智决策。
房地产中介、律师和其他本地专家可以提供关于当地市场的宝贵见解，并在从挑选物业到完成交易的整个购买流程中为你提供指引。此外还有许多房地产网站，汇集了越南主要城市和地区的公寓、住宅和工业物业房源。
如需了解更多信息，外国买家可以联系本国的越南大使馆或领事馆，获取有关在越南购置物业的法规和程序指引。通过利用这些资源并寻求专业意见，外国买家可以应对越南房地产市场的复杂性，确保投资成功。
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