ベトナムで土地使用権を取得するのは難しそうに感じられるかもしれませんが、適切な法務ロードマップがあれば十分に実現可能です。私はベトナム、中国、マレーシアで20年にわたりFDIプロジェクトの助言に携わってきましたが、欧米型の完全所有権とベトナムの土地使用権（LUR）制度を同一視してつまずく投資家を数多く見てきました。
土地使用権を取得するための費用、規制、手続きを習得する必要があります。これらはベトナム国内企業、越僑、外国投資家でそれぞれ異なります。2024年土地法（2025年1月1日施行）の下でこの違いを把握することが、コンプライアンスリスクを軽減し、持続可能な成長の土台を築くうえで不可欠です。
要点：
- 完全所有権は存在せず、土地使用権のみ：2024年土地法第53条により、すべての土地は「人民」に帰属し、国家が管理します。外国人および外国投資企業（FIE）が取得できるのは土地使用権証明書（レッドブック）であり、完全所有権ではありません。
- 適切な事業スキームの選択：投資法2020（2025年改正）に基づき外国投資企業を設立し、国家から直接土地を賃借するか、工業団地内で転借します。事業スキームをプロジェクトの範囲と期間に合わせることが重要です。
- 期間限定の権利：外国投資家の土地使用権は最長50年（1回の更新可）で、2024年土地法第188条第3項に基づきます。失効を避けるため、出口戦略や更新は早めに計画しましょう。
- 越僑の特権：2024年土地法第20条により、越僑は自国民とほぼ同等の土地使用権（50年、更新可能）を認められます。ほとんどの住宅・商業カテゴリーで外国人の所有上限は適用されません。
- 厳格なデューデリジェンス：ベトナムで認可を受けた弁護士に依頼し、「レッドブック」と呼ばれる土地使用権証明書を確認するとともに、土地利用区分とマスタープラン上の用途地域を検証し、省の土地登記所を通じて担保権などの負担の有無を洗い出します。
ベトナムの不動産市場
ベトナムの不動産セクターは現在、ASEAN有数の投資先となっています。投資法2020（2025年改正）の下、住宅・商業プロジェクトへのFDIは2024年に120億米ドルを超えました。戦略的な地理的位置、6.8%のGDP成長率（2025年第2四半期）、中央値32歳という年齢構成が、あらゆる資産クラスで需要の急増を支えています。
FDIを呼び込むため、当局は政令31/2023/NĐ-CPに基づき手続きを簡素化し、投資登録証明書（IRC）と企業登録証明書（ERC）の発行を10営業日まで短縮しました。外国人は住宅法2014（2025年改正）に基づきマンションやヴィラを取得できますが、建物ごとの30%上限と50年の借地権が適用され、透明性と安心が確保されています。
通達111/2024/TT-BTC（手数料）や決定145/QĐ-TTg（2025年）（外国人の保有枠）など定期的な改正が行われるため、外国投資家は税務総局（GDT）と計画投資省（MPI）の公表内容を注視し、コンプライアンスを維持しながら新たな機会を捉える必要があります。
ベトナムにおける外国人の土地利用
ベトナムで外国人が土地を所有することはできるのか
できません。2013年憲法第53条（2024年改正）により、土地は「人民」に帰属し、国家が管理します。代わりに、在アメリカ合衆国ベトナム大使館が示すとおり、投資家は2024年土地法に基づき土地使用権（LUR）証明書（「レッドブック」）を取得し、最長50年（1回更新可）の借地権が認められます。
外国投資家は、国家からの直接賃借または工業団地内での転借という借地権の形で土地を確保し、政令43/2014/NĐ-CPに基づく土地使用権証明書によって正式化します。住宅投資家は住宅法に基づくスキームでマンションやヴィラを取得できますが、建物ごとの外国人保有比率は30%が上限です。
土地取得に関する主要法令
主要法令：
- 2024年土地法（2025年1月1日施行）は土地使用権の期間と保有条件を定めています。
- 投資法2020（2025年改正）は、プロジェクト単位の土地使用権取得に投資登録証明書（IRC）を求めています。
- 政令43/2014/NĐ-CPは、外国投資企業に対する国家の土地賃貸の詳細を定めています。
- 政令148/2024/NĐ-CPは、土地使用権証明書の発行と譲渡を規律しています。
適用される土地利用区分
すべての土地が同じではありません。土地使用権は用途に応じて農業用地、住宅用地、商業・工業用地に区分されます。外国投資家が主に関心を持つのは商業・工業用地で、工場、オフィスその他の事業施設を建設するための法的根拠となります。土地をある区分から別の区分へ転用する手続きは厳格に規制されています。住宅プロジェクトに関心を持つ外国投資家は、所有および利用の制限を遵守するため、土地登記所を通じて当該土地の法的地位と適格性を確認する必要があります。
| 投資家の種類 | 主な取得方法 | 土地の種類 | 主な制約 |
|---|---|---|---|
| 外国投資企業 | 国家からの直接賃借、または工業団地内での転借 | 商業、工業 | プロジェクトの範囲と期間に限定（最長50～70年） |
| 外国人個人 | 住宅用不動産の購入 | アパート・コンドミニアム | 50年の借地権、建物ごとの外国人保有比率30%上限 |
| 合弁事業（ベトナム人パートナーとの合弁） | 土地使用権の評価額による出資 | 商業、工業 | 共同支配。投資プロジェクトの承認が必要 |
| 越僑（海外在住ベトナム人） | 2024年土地法により権利が拡大 | 住宅、商業 | 国内の自国民とほぼ同等の権利。大きな優位性 |
物件の種類
ベトナムの外国人買主は、投資目的やライフスタイルに応じて選べる幅広い物件にアクセスできます。ホーチミン市やハノイといった主要都市では、指定の商業住宅プロジェクト内にあるアパート、コンドミニアム、戸建て住宅などの住宅用物件が人気です。こうしたプロジェクトはモダンな設備を備えていることが多く、借地権方式で外国人所有を認める規制の対象となっており、通常は最長50年で更新の可能性もあります。
賃貸借契約は、支払スケジュール、維持管理費、その他物件の使用に関する条件を定める重要な書類です。産業用不動産に関心がある場合、ベトナムでは特に急速に発展している工業団地を中心に、工場、倉庫、物流センター用の土地を賃借する機会があります。外国の買主が土地を完全に所有することはできませんが、土地を賃借し、住宅用または産業用不動産に投資できることは、ベトナムの不動産市場に柔軟に参入する手段となります。
外国人が土地を購入するためのステップバイステップガイド
土地の権利を取得する唯一の方法は、規律あるプロセスを踏むことです。ベトナムで不動産を購入する際は、コンプライアンスを確保し取引を成功させるために複数の法的・手続き的な段階が必要となるため、プロセスを理解することが重要です。
取得スキームの構築
最初の戦略的判断は、適切なスキームを選ぶことです。企業にとって最も一般的かつ安全な方法は、ベトナムに外国投資企業（FIE）を設立することです。外国企業は、土地賃貸と投資プロジェクトの適格性を満たすために十分な財務能力を示す必要があります。設立したFIEは、国家から直接土地を賃借するか、指定された工業団地（IP）または経済特区（EZ）内の土地を転借してプロジェクトを開発できます。
デューデリジェンスとレッドフラッグの確認
ここが調査の成否を分ける局面です。徹底したデューデリジェンスが不可欠です。
- 土地使用権証明書の確認：現在の土地使用権保有者が明確な権原（「レッドブック」）を有しているかを確認し、土地登記所と権原証書を通じて物件の法的地位を検証します。
- 用途地域とマスタープランの確認：省のマスタープランに照らし、当該土地が予定している用途に指定されていることを確認します。
- 履歴の調査：当該土地に関連する既存の抵当権、紛争、環境上の負債がないかを確認します。
- 承認の確認：プロジェクトが省人民委員会から必要な承認を取得していることを確認します。
契約の締結と取引の完了
正式な土地賃貸借契約を締結する前に、買主は最終的な売買条件を交渉する間、物件を一時的に確保するための手付金を支払う予約契約を結ぶことがあります。
デューデリジェンスが完了したら、正式な土地賃貸借契約を締結します。外国投資家にとっては、数十年にわたる長期賃貸借契約が一般的であり、権利を維持するために契約満了時に更新できる場合もあります。この契約は法的に有効とするために公証を受けなければなりません。締結後は、土地使用料と税金を支払い、現地の土地登記事務所に賃貸借を登録して、自社が土地使用権の保有者として正式に記録されるようにします。
- プロジェクトと必要な土地の要件を明確にします。
- 適切な法的スキームを選択します（例：FIEの設立）。
- 候補地を選定します（例：工業団地内）。
- 信頼できる法律事務所と不動産アドバイザーを起用します。
- 当該土地について法務・技術の両面で包括的なデューデリジェンスを実施します。
- 賃貸借条件に合意します。
- 公証済みの賃貸借契約を締結します。
- すべての手数料と税金を支払います。
- 現地当局に賃貸借を登録します。
- プロジェクト用の土地使用権を取得します。
工業用地と商業用地：特殊事例と投資家の戦略
工業団地での土地賃借
ほとんどの外国製造業者にとって、工業団地内で土地を賃借するのが最も効率的で安全な方法です。バクニン省、ビンズオン省、ロンアン省といった工業地帯として人気の高い省には、整備済みのインフラ、電力、水、廃水処理を備えた世界水準の工業団地があります。工業団地の管理委員会がワンストップ窓口となり、許認可の取得を支援します。土地使用権証明書の取得は、工業団地における土地利用を正式化する重要なステップであり、取引完了後に財産権を証明する公式書類となります。
不動産開発と建設移転（BT）モデル
大規模な不動産デベロッパー向けに、ベトナムは通常、主要インフラまたは都市開発プロジェクトを対象とする建設・運営・移転（BOT）モデルと建設・移転（BT）モデルを提供しています。これらは多額の資本と官民パートナーシップ（PPP）の枠組みに関する深い経験を要する複雑なプロジェクトです。これらのモデルは、大規模投資と開発機会を可能にすることで、ベトナムの不動産の姿を形作り、不動産市場の成長を牽引しています。
駐在員および法人以外の買主による土地取得
外国人がマンションやコンドミニアムを購入する場合
ベトナム住宅法は、外国人個人が住宅用不動産を購入するための明確な道筋を示しています。Global Referral Groupがそのガイドで説明しているように、外国人は商業プロジェクト内のアパートやコンドミニアムを購入できますが、50年の借地権期間と、1棟あたりの外国人所有比率30%の上限が適用されます。
マンションの購入は、賃借期間や更新の選択肢など、外国人所有に関する法的枠組みを定めた借地権契約によって規律されます。物件価格は、立地や住宅プロジェクトの種類、物件のタイプや付随する費用などの要因によって大きく異なります。これは、駐在員が個人の住まいを確保するための最も直接的な方法です。
ベトナム人の配偶者またはパートナーを通じた住宅用不動産の取得
ベトナム人と結婚している外国人は、住宅用不動産を共有名義で所有できます。場合によっては、一定の法的条件を満たせば、ベトナム人と結婚した外国人が不動産を完全に所有することも可能です。これにより自国民に近い条件で土地を取得できますが、資産保全や離婚に関するリスクを管理するため、婚前契約などの慎重な法的設計が必要です。
よくある失敗と法的紛争の回避方法
外国の買主が犯しやすい典型的な失敗
私は、性急に進めたり専門家の助言を受けずに行動したりすることで、多大な損失を招く誤りを犯す投資家を数多く見てきました。こうした誤りは、不動産投資の目標を大きく損ないかねません。
- 土地使用権証明書の読み違え：工業用途が必要なのに、その土地が農業用地であることに気づかないケース。
- 未登録の仲介業者の利用：売主を代理する法的権限を持たない非公式な「ブローカー」と取引してしまうケース。
- 立ち退きの軽視：既存の建造物の撤去や以前の使用者への補償に要する時間と費用を見込んでいないケース。
紛争解決とリスク管理
リスクを管理する最善の方法は、明確な条件と紛争解決手続きを定めた適切に作成された契約です。ベトナムの裁判所も契約を執行できますが、商事紛争では現地の仲裁のほうが迅速かつ効率的であることが多くあります。当初から強力な法務パートナーを持つことが最良の保険となります。特筆すべきは、Vietnam Law Magazineが報じているように、新しい2024年土地法が越僑により多くの権利を認めたことです。これにより、この層の法的地位が明確になるにつれて、越僑の紛争は減少するでしょう。
ベトナムでの不動産購入
ベトナムで不動産を購入するには、特に現地の規制に不慣れな外国の買主にとって、慎重な計画と細部への配慮が求められます。まずは地元市場に精通し、購入プロセスの各段階を案内してくれる信頼できる不動産エージェントを起用しましょう。所有履歴の確認、土地使用権の有効性の検証、未払い債務や法的問題がないことの確認など、物件に関する徹底したデューデリジェンスを実施します。
売買契約は法的拘束力を持つ契約であり、購入価格、支払スケジュール、売主が提供する保証などを明確に定める必要があります。すべての条件を慎重に確認し、必要に応じて法的助言を求めましょう。また、不動産譲渡税や登録費用などの不動産関連の税金や手数料も、投資全体に影響するため考慮に入れてください。これらの手順を踏み、現地の規制に関する情報を常に把握することで、外国の買主はリスクを最小化し、ベトナムで不動産を購入する際に自信を持って意思決定できます。
結論：煩雑な手続きからレッドブックへ、土地使用権を確保
ベトナムで土地を確保することは戦略的な一手であり、「所有」から「長期的な権利」へと発想を転換する必要があります。法的枠組みは明確に定義されており、特に登録されたベトナム法人を通じて事業を行う投資家や工業団地内で賃借する投資家にとって、より透明性が高まっています。明確な戦略、徹底したデューデリジェンス、専門家による法的助言があれば、土地取得という課題をビジネスの基盤に変えることができます。
かつてない成長の扉を開く準備はできていますか。Viettonkinは、法的な明確性と戦略的な確信をもって、企業が土地使用権を賃借し、建設し、または取得できるよう支援します。現地での専門知識を備え、確実に遂行するチームとともにプロジェクトを始めましょう。
外国の買主向けの情報源
ベトナムで不動産を購入する外国の買主は、投資を後押しする豊富な情報源を利用できます。ベトナム政府は、物件価格、市場動向、投資機会に関する最新情報を掲載した公式ウェブサイトを提供しており、買主は十分な情報に基づいて意思決定できます。
不動産エージェント、弁護士、その他の現地専門家は、地元市場に関する有益な知見を提供し、物件選びから取引の完了まで購入プロセスを導いてくれます。また、ベトナムの主要都市や地域のアパート、住宅、産業用不動産の物件情報を掲載する不動産サイトも数多くあります。
さらに詳しい情報が必要な場合、外国の買主は母国のベトナム大使館または領事館に問い合わせ、ベトナムでの不動産購入に関する規制と手続きについて助言を求めることができます。これらの情報源を活用し専門家の助言を求めることで、外国の買主はベトナム不動産市場の複雑さに対応し、投資を成功に導くことができます。
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