您是否想过，如何让自身的投资战略与东南亚增长最快的市场之一保持一致？作为一名战略顾问，我深耕越南、中国、马来西亚等重量级市场二十余年，为外商直接投资和制造业投资提供指导，亲眼见证了这些市场令人瞩目的转型。当下，所有目光都聚焦越南，这里的房地产市场正蓄势开启一个重要的新周期。
越南已成为东南亚领先的房地产投资目的地，强劲的 GDP 增长、重大基础设施项目以及2025 年《土地法》与《住房法》修订共同推动了这一进程。机遇众多，但要把握这些机遇，必须清晰理解更新后的法律框架。
核心要点：
- 新一轮增长周期：经历调整阶段后，越南市场将于 2025 年进入增长阶段，动力来自2025 年《土地法》与《住房法》修订以及经济基本面的复苏。
- 工业 & 物流领跑：在关于工业用地租赁的第35/2024/NĐ-CP号法令以及“中国+1”供应链转移的支持下，该板块仍是市场的引擎。
- 住宅市场回暖：自 2025 年 1 月 1 日起，修订后的《住房法》明确了业主权利与信息披露义务，提振了购房者信心，尤其是在可负担型和中端细分市场。
- 绿色建筑受到青睐：根据关于绿色建筑标准的第03/2024/TT-BXD号通知，可持续性认证如今在写字楼和工业空间中能带来溢价。
- 需要战略审慎：尽管前景向好，挑战依然存在：巴塞尔协议III下银行资本要求收紧、法令发布可能延迟，以及信贷获取受限。
越南房地产市场概览
市场增长与规模概况
越南房地产市场一直呈现快速扩张的态势，与该国令人瞩目的经济崛起相呼应。房地产价格与需求的上升十分显著，反映出各板块的积极势头。在经历近几年的逆风之后，市场如今已显现明显的企稳迹象，并处于新一轮周期的前夜。
在经济增长、城镇化和基础设施建设的推动下，工业用地、物流设施和住宅单元的需求不断上升。根据《仲量联行（JLL）越南 2025 年第一季度市场报告》，在更为健康的资本流动和修订后《土地法》下更清晰的土地使用规定的支撑下，房地产板块有望在 2025 年进入新的增长阶段。新冠疫情之后，市场经历了一轮必要的调整。如今，在富有韧性的 GDP 增长（2025 年第二季度同比增长 6.5%）与外商直接投资流入再度回升的带动下，市场正在企稳。
后疫情复苏与经济影响
后疫情时代是一个重新校准的时期。正如潮水退去后才会再度上涨，市场经历了一轮必要的调整。近期的经济与监管变化增强了投资者信心，为该板块重启活动铺平了道路。如今，在越南富有韧性的 GDP 增长与强劲的外商直接投资流入推动下，可持续复苏的基础正日趋稳固。投资者预期，市场复苏将在未来几年带来新的机遇和持续增长。这种经济动能将直接转化为各房地产板块需求的上升。
2024-2025 年表现综述
2024 年的市场以渐进式复苏为特征，投资者信心缓慢回归。在 2024-2025 年期间，随着政府政策和市场监管措施着力防止过度通胀、维护市场稳定，房地产价格已显现企稳迹象。据 VietnamPlus 援引的一位业内人士称，2025 年预计将开启住宅市场的新一轮周期，这意味着反弹的基础已经奠定。市场关注点已从高端投机转向中端和可负担型住房的真实需求。
越南房地产市场的关键板块
住宅房地产（公寓、有地住宅）
住宅板块仍是个体投资者眼中的市场核心。住宅细分市场是需求的关键驱动力，因其增长潜力而同时吸引本地与外国投资。持续推进的城镇化和人口增长，带动了对新建住房单元的大量需求，尤其是在主要城市。大城市核心区的公寓是最易入手的切入点。尽管高端板块出现放缓，但对位置优越、价格可负担住房的需求依然巨大，并持续增长。不过，越南在购房及外国人拥有房屋方面的法律限制带来了挑战。根据《2013年土地法》第159条（2025年修订），外国人可获得最长 50 年的住宅租赁权，并受省级配额限制（单个项目不超过 30% 的单元）。城市公寓需求依然旺盛，尤其是在可负担型和中端层级。
商业房地产（零售、写字楼）
写字楼市场正在经历重大转型。正如《世邦魏理仕（CBRE）2025 年 3 月亚太房地产市场展望》所述，市场出现“向优质资产集中”的趋势，租户优先选择现代化的绿色认证楼宇。这一趋势正在写字楼资产之间形成明显的赢家与输家。越南商业地产需求的增长，得益于快速的城镇化和外国投资的增加。此外，商业地产市场高端物业的涌现，正吸引着寻求高端资产的投资者。零售业也在复苏，并以更注重体验的模式适应新的消费习惯。
工业 & 物流（仓库、制造业）
这无疑是越南房地产市场中当之无愧的冠军。在全球“中国+1”供应链战略的推动下，仓库和现代制造设施的需求蓬勃发展，使工业地产成为越南经济增长的关键驱动力。该板块的扩张得到政府政策的有力支持。
根据第35/2024/ND-CP号法令，政府简化了工业用地租赁流程，推动新建仓库和厂房的建设。VSIP I & II、Amata Long An 等大型工业园区入驻率超过 90%，发展势头强劲，彰显出该板块的稳健状况以及对国内外投资者的吸引力。这一板块充分说明，战略性的外商直接投资（FDI）与支持性的监管环境如何能够推动整个行业向前发展。
酒店与度假（酒店、度假村、短租）
2024 年国际游客入境量超过1750 万人次（越南国家旅游局），滨海度假村和短租运营商重新进入扩张模式，不过运营商必须应对第123/2024/TT-BTC号通知规定的增值税新规。
市场趋势 & 预测（2025-2030 年）
需求驱动因素：城镇化、外商直接投资、中产阶层
三大力量将推动需求直至 2030 年：快速城镇化、《2020年投资法》（2025年修订）项下的外商直接投资，以及蓬勃发展的中产阶层。岘港、海防、平阳等次级城市将受益于隆城机场和南北高速公路二期。智能楼宇技术的采用以及对关于可持续发展目标的第1493/QĐ-TTg号决定的遵守，将成为不可让步的必备条件。目前胡志明市的租金收益率平均为 4%-6%，河内为 5%-7%，随着法律明确性提高，资本增值空间依然存在。
河内 & 胡志明市之外的新兴城市
尽管胡志明市和河内仍是主要枢纽，但下一波增长将来自次级城市。主要城市作为发展与经济活动中心的重要性，持续推动全国房地产的扩张。大型城市在吸引房地产投资和促进城市发展方面发挥着关键作用。此外，这些主要城市中心周边的卫星区域，因基础设施改善和城市扩张而快速增长。靠近主要港口和基础设施项目的省会城市与工业枢纽正成为投资热点，具备较低的进入成本和较高的增长潜力。
技术与绿色建筑的应用
技术与可持续性正成为价值创造的新前沿。智能楼宇系统和绿色认证正成为标准化的期望，在写字楼和工业板块尤为如此。投资符合这些面向未来标准的资产，是取得长期成功的关键策略。
租金收益率与资本增值趋势
租金收益率保持相对稳定，与区域内许多其他市场相比提供了具有吸引力的回报。随着市场进入新的增长周期，资本增值潜力巨大，对于提前布局的投资者尤其如此。
越南房地产领域的外国投资
外国人可以购买什么
外国投资者在越南房地产市场受到欢迎，并享有清晰的法律框架。根据《土地法》第188条第3款（2025年修订），外国人可获得可续期的 50 年房产租赁权。为管理增长并确保公平获取，此类租赁权受特定配额限制，即最多可拥有公寓项目 30% 的单元，或每个省 250 套有地住宅。这一透明的制度为外国房地产投资提供了安全且可预期的路径。
法律限制与近期改革
外国人的所有权以 50 年租赁权为基础，并可选择续期。理解产权对外国投资者至关重要，因为政府政策和法律框架会显著影响所有权与发展机会。主要限制是配额制度：外国人最多可拥有公寓楼 30% 的单元，或在指定区域内最多 250 套有地住宅。
地方性法规在塑造房产所有权和投资方面发挥重要作用，遵守这些规则对于降低风险、确保公平的市场实践至关重要。2025 年生效的新法律具有变革意义，旨在提高透明度并简化投资者的办理流程。
活跃在越南的主要国际投资者
凯德集团（CapitaLand）、吉宝（Keppel）等房地产开发与投资领域的全球及区域巨头，以及各类私募股权基金，已在越南建立起稳固的业务布局。它们持续的投资印证了该市场的长期吸引力。
风险、挑战与市场调整
监管风险与政策变动
尽管新法律是积极的一步，但其执行情况才是关键。应对监管环境需要本地专业知识和审慎的尽职调查。政策变动可能且确实会发生，因此及时掌握信息至关重要。
利率、债务负担与流动性担忧
信贷获取仍是挑战，利率上升对开发商和购房者都造成了影响。尽管情况正在改善，但信贷环境偏紧可能拖慢市场交易速度。
开发商违约与供应过剩问题
近期的市场调整暴露了部分杠杆过高的开发商的弱点。与信誉良好、拥有按时交付优质项目业绩记录的开发商合作至关重要。
政府政策与法律框架
2025 年《土地法》与《住房法》的变化
修订后的《土地法》与《住房法》是多年来最重要的监管更新。它们旨在明确土地估价、优化项目审批流程并强化业主权利，这应为市场注入新的信心。
税收与所有权规则
税负包括新房 10% 的增值税、0.5% 的登记税（依据第123/2024/TT-BTC号通知），以及转售利润 2% 的个人所得税（PIT）。包括各项费用和税费在内，前期总成本约占购房价格的 15%-18%。
即将推出的改革与透明度提升
政府致力于打造更透明、更可持续的市场，这向国际投资者释放了明确信号。这些持续推进的改革正在构建更具韧性和可预期性的投资环境。
越南的投资热点地区
胡志明市 & 河内
这两座超大城市仍是主要的投资目的地，在所有房地产板块中提供最高的流动性、成熟的法律框架以及最丰富的机遇。
岘港、芽庄与新兴滨海城市
对于关注旅游和生活方式驱动型投资（《2024年旅游法》）的投资者而言，中部沿海地区提供了颇具吸引力的机遇。这些城市将优美的自然风光与不断完善的基建结合在一起。
工业园区（平阳、隆安、北宁）
对于工业与物流投资而言，胡志明市周边省份（如平阳、隆安）和河内周边省份（如北宁、海防）是首选地点，这些地区依据经济特区优惠政策运营，构成越南制造业强国的支柱。
越南房地产与区域市场对比
与泰国、印度尼西亚、菲律宾的对比
与区域内其他市场相比，越南兼具高增长潜力和相对较低的进入成本。根据仲量联行（JLL）2025 年第一季度亚洲数据，越南每平方米房价平均为2,000 美元/平方米，总体低于泰国（3,500 美元/平方米）、印度尼西亚（1,800 美元/平方米）和菲律宾（2,200 美元/平方米），这使其成为追求价值的投资者的有吸引力选择。
尽管泰国等市场在外国人所有权方面可能有更成熟的法律框架，但越南更强的 GDP 增长轨迹（同比增长 6.5%）和 2025 年的透明法律改革，使其可以说更具吸引力，并提供更大的资本增值空间。
可负担性、回报与持有便利性
越南的房产仍比亚洲许多其他地区更可负担。将其与稳健的租金收益率和不断强化的法律框架相结合，价值主张十分明确。持有流程正变得更加简便，但专业指导依然不可或缺。
结论
现在是投资越南的合适时机吗？
对于战略型投资者而言，答案无疑是肯定的。市场已渡过风暴，如今站在更坚实的基础上，新法律将为更透明、更可持续的增长周期铺路。强劲的经济基本面与积极的人口趋势所形成的强大组合不容忽视。这并非短线炒作，而是在全球最令人振奋的增长故事之一中进行战略性、长期性的布局。
与我们合作，将这些市场洞察转化为战略成果。在充满活力的外商直接投资格局中把握下一个突破，唯有向前。
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