東南アジアで最も成長の速い市場の一つで、自社の投資戦略をどう整合させるべきか、そう考えたことはありませんか。私はベトナム、中国、マレーシアといった有力市場で20年以上にわたりFDIと製造業投資の支援に携わってきた戦略コンサルタントとして、目覚ましい変革を最前線で見てきました。今、世界の視線はベトナムに集まっており、不動産市場は大きな新たなサイクルを迎えようとしています。
ベトナムは、堅調なGDP成長、大規模インフラプロジェクト、そして2025年の土地法・住宅法改正に後押しされ、東南アジアを代表する不動産投資先として台頭してきました。機会は豊富にありますが、それを活かすには、改正された法制度を正確に理解することが欠かせません。
主なポイント：
- 新たな成長サイクル：調整局面を経て、ベトナム市場は2025年の土地法・住宅法改正と経済ファンダメンタルズの回復に後押しされ、2025年に成長局面へ入ります。
- 工業・物流が市場をけん引：工業用地リースに関する「政令35/2024/NĐ-CP」と「チャイナプラスワン」のサプライチェーン移転に支えられ、このセグメントは引き続き市場の原動力となっています。
- 住宅市場は回復基調：2025年1月1日に施行された改正住宅法により、住宅所有者の権利と情報開示義務が明確になり、とりわけ手頃な価格帯とミッドレンジのセグメントで購入者の信頼が高まっています。
- グリーンビルが存在感を増す：グリーンビル基準に関する「通達03/2024/TT-BXD」に基づき、サステナビリティ認証はオフィスや工業用スペースにおいてプレミアム価値を生むようになっています。
- 戦略的な慎重さが必要：見通しは明るいものの、課題は残ります。バーゼルIIIに基づく銀行の資本要件の厳格化、政令公布の遅延の可能性、与信アクセスの制約などです。
ベトナム不動産市場の概況
市場の成長と規模の概要
ベトナムの不動産市場は、同国の目覚ましい経済的躍進を映し出すように、急速な拡大を続けてきました。不動産価格と需要の上昇は顕著であり、さまざまなセクターに前向きな勢いがあることを示しています。ここ数年は逆風に直面しましたが、市場は今、安定化の明確な兆しを見せており、新たなサイクルを目前に控えています。
工業用地、物流施設、住宅ユニットの需要は、経済成長、都市化、インフラ整備を背景に高まっています。JLLベトナムの2025年第1四半期市場レポートによると、不動産セクターは、より健全な資本フローと改正土地法の下での明確な土地利用規制に支えられ、2025年に新たな成長段階を迎えようとしています。新型コロナ後、市場は必要な調整を経験しました。現在は、底堅いGDP成長（2025年第2四半期は前年同期比6.5%）とFDI流入の再拡大により、安定化が進んでいます。
新型コロナ後の回復と経済の影響
パンデミック後の時期は、再調整の期間でした。潮が引いてから再び満ちるように、市場は必要な調整を経ました。最近の経済・規制の変化により投資家の信頼が高まり、セクターに新たな動きが生まれる土壌が整いました。現在は、ベトナムの底堅いGDP成長と力強いFDI流入を追い風に、持続可能な回復の基盤が固まりつつあります。投資家は、市場の回復が新たな機会と今後数年にわたる持続的な成長をもたらすと期待しています。この経済の勢いは、あらゆる不動産セグメントの需要拡大に直結しています。
2024年～2025年の実績概要
2024年の市場は、投資家の信頼が徐々に戻るなか、緩やかな回復を特徴としました。2024年から2025年にかけて、政府の政策と市場規制の取り組みが過度なインフレを防ぎ市場の安定を維持することを目指した結果、不動産価格は安定の兆しを示しています。VietnamPlusが引用した業界関係者によると、2025年は住宅市場にとって新たなサイクルの始まりになると見られており、反転に向けた下地が整ったことを示唆しています。関心は、高級物件の投機から、ミッドレンジおよび手頃な価格帯の住宅に対する実需へと移っています。
ベトナム不動産市場の主要セグメント
住宅用不動産（コンドミニアム、戸建て住宅）
住宅セクターは、個人投資家にとって依然として市場の中心です。住宅セグメントは需要の主要な牽引役であり、その成長潜在力から国内外の投資を引き付けています。進行する都市化と人口増加により、特に主要都市では新規住宅ユニットの需要が大幅に高まっています。主要都市部のコンドミニアムは、最も参入しやすい投資対象です。高級セグメントが減速する一方で、立地の良い手頃な価格帯の住宅への需要は非常に大きく、拡大を続けています。ただし、ベトナムにおける外国人の住宅所有に関する法的制限は課題となります。土地法2013（2025年改正）第159条の下では、外国人は最長50年の住宅用リースホールドを保有できますが、省レベルの割当（1プロジェクトのユニットの最大30%）が適用されます。都市部のコンドミニアム需要は、特に手頃な価格帯とミッドレンジの層で堅調に推移しています。
商業用不動産（小売、オフィススペース）
オフィス市場は大きな転換期を迎えています。CBREの2025年3月アジア太平洋不動産市場見通しに示されているように、テナントが最新かつグリーン認証を取得したビルを優先する「質への逃避」が起きています。この傾向により、オフィス資産の明暗がはっきりと分かれつつあります。ベトナムにおける商業用不動産需要の拡大は、急速な都市化と外国投資の増加に支えられています。さらに、商業用不動産市場に高級物件が登場したことで、ハイエンド資産を求める投資家が引き付けられています。小売も回復しつつあり、体験重視型のモデルへと消費者の新たな習慣に適応しています。
工業・物流（倉庫、製造施設）
これはベトナム不動産市場における文句なしの主役です。世界的な「チャイナプラスワン」サプライチェーン戦略を背景に、倉庫や最新の製造施設への需要が急増し、工業用不動産はベトナム経済成長の主要な牽引役となっています。このセクターの拡大は、政府の政策によって積極的に後押しされています。
政令35/2024/ND-CPの下で、政府は工業用地リースを簡素化し、新たな倉庫や工場建設の進展を促進してきました。VSIP I＆IIやアマタ・ロンアン（Amata Long An）といった主要工業団地は90%超の稼働率で好調を維持しており、このセクターの健全性の高さと、国内外の投資家にとっての魅力を示しています。このセグメントは、戦略的な外国直接投資（FDI）と支援的な規制環境がいかにセクター全体を前進させるかを示す好例です。
ホスピタリティ（ホテル、リゾート、短期賃貸）
2024年の国際観光客数は1750万人を超え（ベトナム国家観光局）、沿岸リゾートと短期賃貸事業者は拡大モードに戻っています。ただし、事業者は「通達123/2024/TT-BTC」に基づく新たな付加価値税（VAT）ルールに対応する必要があります。
市場動向と予測（2025年～2030年）
需要のけん引要因：都市化、FDI、中間層
2030年にかけて需要をけん引するのは、急速な都市化、投資法2020（2025年改正）に基づくFDI、そして急成長する中間層の3つです。地方都市（ダナン、ハイフォン、ビンズオン）は、ロンタン空港と南北高速道路第2期の恩恵を受けるでしょう。スマートビル技術の導入と持続可能な目標に関する「決定1493/QĐ-TTg」の遵守は、譲れない要件となります。賃貸利回りは現在、ホーチミン市で平均4～6%、ハノイで5～7%となっており、法的手続きの明確化に伴い、キャピタルゲインの余地も広がっています。
ハノイとホーチミン市以外の新興都市
ホーチミン市とハノイは依然として主要な拠点ですが、次の成長の波は地方都市から生まれます。開発と経済活動の中心としての主要都市の重要性は、全国で不動産拡大を引き続き促しています。大都市は不動産投資を呼び込み、都市開発を促進するうえで極めて重要な役割を果たしています。さらに、こうした主要都市周辺の衛星地域は、インフラ改善と都市拡大により急速に成長しています。主要港やインフラプロジェクトに近い省都や工業拠点は、低い参入コストと高い成長潜在力を備え、投資の注目スポットになりつつあります。
テクノロジーとグリーンビルの採用
テクノロジーとサステナビリティは、新たな価値創出のフロンティアです。スマートビルシステムとグリーン認証は、特にオフィスと工業セクターで標準的な要件になりつつあります。こうした将来に耐えうる基準を満たす資産への投資は、長期的な成功のための重要な戦略です。
賃貸利回りとキャピタルゲインの動向
賃貸利回りは比較的安定しており、他の多くの地域市場と比べて魅力的なリターンをもたらしています。市場が新たな成長サイクルに入るなか、特に先手を打って投資する投資家にとって、キャピタルゲインの可能性は大きいと言えます。
ベトナム不動産への外国投資
外国人が購入できるもの
外国投資家はベトナムの不動産市場で歓迎されており、明確な法制度の恩恵を受けています。土地法（2025年改正）第188条第3項によると、外国人は更新可能な50年のリースホールドを取得できます。成長を管理し公平なアクセスを確保するため、これらのリースホールドには特定の割当が設けられており、コンドミニアムプロジェクトではユニットの最大30%、各省では最大250戸の戸建て住宅を所有できます。この透明な仕組みは、外国人の不動産投資に安全で予測可能な道筋を提供します。
法的制限と最近の改革
外国人の所有は50年のリースホールドを基本とし、更新のオプションがあります。政府の政策と法制度が所有や開発の機会に大きく影響しうるため、外国投資家にとって物件の権利を理解することは極めて重要です。主な制限は割当制度です。外国人はコンドミニアムビルのユニットの最大30%、または指定エリアで最大250戸の戸建て物件を所有できます。
現地の規制は、不動産の所有と投資のあり方を大きく左右します。これらのルールを遵守することが、リスクを軽減し、公正な市場慣行を確保するうえで不可欠です。2025年に施行される新法は、透明性を高め、投資家の手続きを簡素化するよう設計された画期的なものです。
ベトナムで活動する主要な国際投資家
キャピタランド、ケッペル、および各種プライベートエクイティファンドなど、不動産開発・投資における世界および地域の大手企業が、ベトナムで強固な存在感を確立しています。彼らの継続的な投資は、市場の長期的な魅力を裏付けています。
リスク、課題、市場調整
規制リスクと政策変更
新法は前向きな一歩ですが、その施行が鍵となります。規制環境を乗りこなすには、現地の専門知識と慎重なデューデリジェンスが必要です。政策変更は起こり得るものであり、常に情報を把握しておくことが重要です。
金利、債務負担、流動性への懸念
与信へのアクセスは依然として課題であり、金利の上昇はデベロッパーと購入者の双方に影響を与えました。状況は改善しつつありますが、厳しい与信環境は市場のスピードを鈍らせる可能性があります。
デベロッパーの債務不履行と供給過剰の問題
最近の市場調整は、一部の過剰にレバレッジを効かせたデベロッパーの弱みを露呈しました。質の高いプロジェクトを期日どおりに届ける実績のある、信頼できるデベロッパーと組むことが極めて重要です。
政府の政策と法制度
2025年の土地法・住宅法改正
改正土地法と住宅法は、ここ数年で最も重要な規制の更新です。これらは土地評価の明確化、プロジェクト承認手続きの改善、不動産所有者の権利の強化を目的としており、市場に新たなレベルの信頼をもたらすはずです。
税制と所有規則
税金には、新築物件に対する10%の付加価値税（VAT）、0.5%の登録税（通達123/2024/TT-BTCによる）、再販益に対する2%の個人所得税（PIT）が含まれます。手数料と税金を含む初期費用の総額は、購入価格の約15～18%に上ります。
今後の改革と透明性の向上
政府がより透明で持続可能な市場の構築に注力していることは、国際投資家への明確なシグナルです。こうした継続的な改革は、より強靭で予測可能な投資環境を築いています。
ベトナムの投資注目エリア
ホーチミン市とハノイ
この2大都市は引き続き主要な投資先であり、最も高い流動性、確立された法制度、そしてあらゆる不動産セグメントにわたる最も多様な機会を提供しています。
ダナン、ニャチャン、新興の沿岸都市
観光やライフスタイルを軸とした投資（観光法2024）を検討する方にとって、中部沿岸部は魅力的な機会を提供します。これらの都市は、美しい景観と拡充しつつあるインフラを兼ね備えています。
工業団地（ビンズオン、ロンアン、バクニン）
工業・物流投資の場合、ホーチミン市周辺（ビンズオン、ロンアンなど）とハノイ周辺（バクニン、ハイフォンなど）の省が有力な候補地であり、経済特区のインセンティブの下で運営され、ベトナムの製造業大国としての基盤を形成しています。
ベトナム不動産と地域市場の比較
タイ、インドネシア、フィリピンとの比較
地域の同業国と比べると、ベトナムは高い成長潜在力と比較的低い参入コストを併せ持つ独自の魅力を提供しています。ベトナムの不動産価格は1平方メートル当たり平均2,000米ドル/m²で、JLLアジアの2025年第1四半期データによれば、タイ（3,500米ドル/m²）、インドネシア（1,800米ドル/m²）、フィリピン（2,200米ドル/m²）を概ね下回っており、バリューを求める投資家にとって魅力的な選択肢となっています。
タイなど一部の市場は外国人の所有に関する法制度がより成熟しているかもしれませんが、ベトナムのより力強いGDP成長軌道（前年同期比6.5%）と2025年の透明な法改正は、おそらくそれ以上に魅力的で、キャピタルゲインの上振れ余地が大きいと言えます。
価格の手頃さ、リターン、所有のしやすさ
ベトナムの不動産は、アジアの他の多くの地域と比べて依然として手頃です。これに堅調な賃貸利回りと強化される法制度を組み合わせると、その価値提案は明快です。所有のプロセスは簡便になりつつありますが、専門家の助言は依然として不可欠です。
まとめ
今はベトナムに投資すべき適切なタイミングか
戦略的な投資家にとって、答えは明白に「はい」です。市場は嵐を乗り越え、より確かな基盤の上に立っており、新法がより透明で持続可能な成長サイクルへの道を開こうとしています。強固な経済ファンダメンタルズと前向きな人口動態という強力な組み合わせは否定できません。これは短期的な転売の話ではなく、世界で最もエキサイティングな成長ストーリーの一つに対して、戦略的かつ長期的な投資を行うことなのです。
これらの市場洞察を戦略的な成果につなげるために、ぜひ私たちとご一緒ください。ダイナミックなFDI環境で次の飛躍を確実にする鍵は、前進あるのみです。
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