越南是外商直接投资（FDI）充满活力的前沿市场，而其蓬勃发展的房地产板块正是这份吸引力的核心所在。在快速城镇化、中产阶级壮大、经济稳健增长以及旅游业繁荣的共同推动下，越南房地产市场为国际投资者提供了极具吸引力的机会。然而，要在这一市场中稳健前行，尤其是涉及外国人房地产所有权时，必须准确把握不断演进的法律框架。
Viettonkin 专注于将内部专业能力转化为客户端的简单体验，引导外国投资者理清越南投资环境的复杂之处。本文主要依据最新《2023年住房法》，深入解析外国个人投资越南房地产的具体条件、所有权形式、所有权期限及相关费用，助您做出明智决策，释放该板块的巨大潜力。
一、越南房地产市场：外商直接投资的磁场
过去十年间，越南房地产市场实现显著增长，成为国内外资本共同关注的焦点。其吸引力主要来自以下几个关键因素：
- 经济稳健增长：越南 2024 年 GDP 增长 7.09%，2025 年第二季度同比增长 7.6%，为住宅、商业和工业地产带来持续强劲的需求。
- 快速城镇化：数以百万计的人口从农村迁往城市，推动了住房与基础设施需求。
- 中产阶级壮大：可支配收入提高带动对优质住房和生活配套的更高需求。
- 旅游业繁荣：国际游客大幅增长，需要更多酒店与休闲项目开发。
- 工业扩张：制造业快速发展需要大量工业园区、厂房和物流枢纽，刺激了工业地产需求。
对于 FDI 而言，这意味着多个细分领域的机会：从胡志明市、河内等繁华都市的高端住宅公寓，到商业空间、度假村和工业用地。不过，与其他资产类别不同，越南房地产所有权对外国个人和机构适用专门的法律规定。
二、外国人房地产所有权解析：条件与法律框架（《2023年住房法》）
已生效的《2023年住房法》，在很大程度上塑造了外国个人在越南持有房地产的格局。理解其条款，是实现合法、安全投资的前提。
A. 外国个人拥有住房的核心条件
根据《2023年住房法》第 16 条和第 17 条，外国个人须满足以下特定前提条件，方可在越南拥有房地产：
- 获准入境：外国个人必须依法获准进入越南，通常指持有有效签证、临时居留卡或其他合法入境证明文件。
- 特定房产类型：外国个人通常只能在住房建设投资项目中拥有住房，包括此类项目内的公寓和独立住宅。
- 国防与安全保障要求：一项关键限制是，位于需要保障国防与安全区域内的项目，通常不允许外国人持有。此类区域一般由政府法规界定，以保护战略性地点。
B. 外国个人可采取的所有权形式
《2023年住房法》第 16 条和第 17 条还明确了外国个人在越南取得房地产的具体方式：
- 向开发商购买或租购：外国个人可在住房建设投资项目中向开发商购买或租购商品住房，前提是项目不位于需要保障国防与安全的区域。这是外国人取得住宅单元最常见的途径。
- 受赠或继承商品住房：外国个人亦有权接受赠与或继承商品住房。与购买情形相同，相关房产不得位于需要保障国防与安全的区域。
- 向其他外国业主购买或租购：外国个人可向依越南法律已拥有住房的外国组织和个人购买或租购住房，从而形成外资持有房产的二级市场。
C. 所有权期限（《2023年住房法》第 20 条）
了解房地产所有权的期限，对外国投资者至关重要：
- 固定期限：权属期限固定：外国个人住房所有权自不动产权证书核发之日起最长 50 年；到期后可依法多次申请续期，单次续期最长 50 年。
- 可予延期：如确有需要，该期限可延长一次，延长期不超过 50 年。关键在于，住房所有权期限必须在所有权证书中明确载明。该规定为中长期投资策略提供了空间。
- 配偶相关特殊情形：外国个人若与居住在越南的越南公民结婚，即有权拥有住房，并享有与越南公民同等的业主权利。同样，外国个人若与获准入境越南的海外越南人结婚，亦有权拥有住房，并享有与海外越南人同等的业主权利。这些规定为与越南有亲属关系者提供了更高的权属保障与权利。
三、外国业主的义务与责任（《2023年住房法》第 21 条）
在越南拥有房地产也伴随着特定责任，具体见《2023年住房法》第 21 条：
- 出租权：外国业主可将房产用于法律未禁止的用途进行出租，从而获得租金收入。
- 出租备案：出租前，业主须就房屋出租事项，以书面形式通知房产所在的郡、县、市镇或中央直辖市下属城市的住房管理机关。具体按建设部部长的规定执行。
- 税务合规：外国业主须依法就房屋出租活动缴纳相关税款。
- 配偶情形下的义务：外国个人若与居住在越南的越南公民，或与获准入境越南的海外越南人结婚，则承担与海外越南人相同的业主义务。这意味着其在房产所有权方面承担与越南方相同的职责与义务。
四、房地产交易相关费用解析
除购房价款外，外国投资者还须考虑在越南持有和转让房地产所涉及的各项费用。这些费用由多项法令和通知规范，包括第 10/2020/ND-CP 号法令（第 1 条第 1 款）、第 257/2016/TT-BTC 号通知（第 4 条第 2 款）以及第 02/2023/NQ-HDND 号决议。
A. 登记费
登记费是交易成本的重要组成部分：
- 通常由买方承担：在涉及土地使用权转让的交易中，登记费通常由买方承担。
- 可协商：不过，双方可自行约定由谁承担该费用。
- 土地的计算方式：就土地而言，登记费按0.5% 乘以土地总面积，再乘以每平方米地价（由省人民委员会规定）计算。
- 住房或公寓的计算方式：住房或公寓登记费按 0.5% 乘以省级人民委员会公布的房产核定价值计算，核算时不适用房屋剩余质量折减系数
B. 公证费
办理房地产买卖文件时，须进行公证：
- 缴费方：合同公证费由申请公证的一方支付。
- 实务中可协商：在实际交易中，双方可具体约定由谁支付。
- 全国统一标准：具体公证费标准在全国范围内予以公布。
C. 所有权转让过程中的文件审核费
该费用适用于所有权转让情形：
- 通常缴费方：通常由受让或受赠房屋及土地的一方支付文件审核费。
- 可协商：但若双方另有约定，则从其约定。
- 胡志明市的具体规定：胡志明市针对文件审核制定了专门的详细收费标准。
D. 费用估算示例
举一个具体例子：对于价值 70 亿越南盾的房地产，估算费用为 320 万越南盾，另加交易额超过 50 亿越南盾部分按房产价值或合同价值 0.04% 计收。这说明相关费用可能构成整体投资成本中不可忽视的一部分。
五、越南房地产 FDI 的挑战与战略考量
机会虽多，外国投资者仍须关注潜在挑战与关键考量因素：
- 法律环境持续演变：越南房地产法律变动频繁。尽管《2023年住房法》提高了确定性，后续的实施法令与通知仍可能对现有条款作出细化。持续跟进更新十分关键。
- 土地使用权与所有权的区别：外国人通常拥有的是住房或公寓建筑本身，而土地则适用国家在特定期限内授予的土地使用权。理解这一区别至关重要。
- 市场波动与投机：快速发展有时会导致投机性泡沫。充分的市场调研与尽职调查是降低风险的必要手段。
- 尽职调查的重要性：在作出任何承诺前，核实开发商信誉、项目合法性、土地使用权状态及潜在权利负担极为重要。
- 利润汇出：了解将租金收入或出售所得汇出越南的相关规定，对投资规划至关重要。
- 文化与本地差异：在缺乏本地专业支持的情况下，应对当地惯例、语言障碍和行政流程可能颇具难度。
六、外资投资越南房地产的战略优势
尽管存在复杂性，越南房地产市场仍为具备判断力的 FDI 提供了明显的战略优势：
- 资本增值潜力强：经济持续增长与城镇化推进，预示着房产价值的长期上行空间。
- 租金回报具吸引力：主要城市中心和旅游目的地可提供具有竞争力的租金回报率，尤其是在服务式公寓和商业地产板块。
- 投资组合多元化：投资越南新兴市场房地产有助于实现投资组合多元化。对于希望在越南充满活力的经济中进一步分散配置的投资者而言，快速增长的电子商务市场等其他行业同样能带来可观回报。
- 外籍人士与旅游市场扩大：外籍专业人士和游客的持续需求，为租赁与酒店板块提供支撑。
- 政府重视基础设施：机场、高速公路、公共交通等领域的大规模投入，提升了房产价值与区域连通性。
七、携手实现房地产投资成功：Viettonkin 如何为您保驾护航
越南房地产法律的复杂性，加上市场环境的快速变化，凸显了本地专业指导的重要性。Viettonkin 是您值得信赖的合作伙伴，提供全方位支持，确保您在越南的房地产投资安全、合规且具备收益性。
我们帮助客户化繁为简，服务涵盖：
- 法律尽职调查：全面核查房产权属、土地使用权、项目合法性以及对《2023年住房法》的合规情况。
- 交易支持：协助处理买卖合同、公证与登记流程，确保符合各项费用规定。
- 持有架构咨询：指导您为房地产投资选择最合适的法律架构，无论以个人名义还是通过公司主体持有。
- 合规与税务咨询：确保全面履行各项所有权义务、出租备案要求以及租金收入的纳税义务。
- 市场调研与可行性研究：提供市场趋势、房产估值及各细分领域投资可行性的深入洞察。
- 本地代表服务：作为您可靠的本地代表，优化沟通流程并协助克服行政障碍。
我们的资深团队对越南房地产法律与实务有深入了解，致力于将内部的法律复杂性转化为客户端的简单体验，助您稳健把握越南房地产市场的广阔投资机会。
八、结语：面向越南未来的战略性投资
对于寻求增长与多元化配置的外商直接投资者而言，越南房地产板块提供了不容忽视的机会。最新《2023年住房法》为外资持有房产提供了更为清晰且细致的框架，明确了所有权的条件、形式与期限，以及关键义务和相关费用。
要在这一市场中取得成功，需要主动布局，并深入理解本地法律与监管环境。通过厘清持有条件、取得方式、所有权期限的细节及相应的财务义务，投资者方能作出明智的战略决策。与 Viettonkin 这样经验丰富的本地顾问合作，不仅是一种优势，更是充分释放您在越南房地产投资潜力的必要一步。
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