ベトナムは外国直接投資（FDI）の活力あるフロンティアとして位置づけられ、その魅力の中心にあるのが急成長する不動産セクターです。急速な都市化、中間層の拡大、堅調な経済成長、そして活況を呈する観光産業を背景に、ベトナムの不動産市場は国際投資家にとって魅力ある機会を提供しています。しかし、この市場をうまく渡り歩くには、とりわけ外国人の不動産所有に関して、変化し続ける法規制を正確に理解することが欠かせません。
Viettonkin Consultingは、社内の専門知識を対外的なわかりやすさに変えることを強みとし、外国投資家がベトナムの投資環境の複雑さを乗り越えられるよう導いています。本記事では、ベトナムの不動産投資を検討する外国人個人を対象に、主に改正住宅法2023に基づく具体的な条件、取得形態、所有期間、関連手数料を掘り下げ、情報に基づいた意思決定を行い、このセクターの大きな可能性を引き出せるよう支援します。
I. ベトナム不動産市場：外国直接投資を引きつける磁石
ベトナムの不動産市場は過去10年間で著しい成長を遂げ、国内外の資本が注目する存在となっています。その魅力は、いくつかの主要な要因に由来します。
- 堅調な経済成長：ベトナムのGDPは2024年に7.09%、2025年第2四半期には前年同期比7.6%成長し、住宅、商業、工業用不動産全般で強い需要が持続しています。
- 急速な都市化：数百万人が農村部から都市へ移住し、住宅とインフラへの需要を押し上げています。
- 中間層の拡大：可処分所得の増加により、質の高い住宅や生活利便施設への需要が高まっています。
- 観光ブーム：外国人訪問者の急増により、宿泊・レジャー施設の開発が一層必要となっています。
- 産業の拡大：好調な製造業は広大な工業団地、工場、物流拠点を必要とし、工業用不動産の需要を刺激しています。
FDIにとって、これはホーチミン市やハノイなどの活気ある大都市の高級マンションから、商業施設、リゾート、工業用地まで、さまざまなセグメントにわたる機会を意味します。ただし、他の資産クラスとは異なり、ベトナムにおける不動産所有は外国人個人および法人向けの特定の規制によって管理されています。
II. 外国人の不動産所有をめぐる実務：条件と法的枠組み（2023年住宅法）
施行された2023年住宅法は、ベトナムでの不動産所有を目指す外国人個人を取り巻く環境を大きく形作るものです。その規定を理解することは、適法かつ安全な投資を行ううえで最も重要です。
A. 外国人個人が住宅を所有するための主要な条件
2023年住宅法の第16条および第17条によれば、外国人個人がベトナムで不動産を所有するには、特定の要件を満たす必要があります。
- 入国許可：外国人個人は、適法に入国を許可されている必要があります。通常、有効なビザ、一時滞在カード、その他の合法的な入国書類を有することが求められます。
- 対象となる物件の種類：外国人個人は、原則として住宅建設投資プロジェクト内の住宅を所有できます。これには、当該プロジェクト内のマンションおよび戸建て住宅の双方が含まれます。
- 国防・安全保障の確保：重要な例外として、国防・安全保障の確保が必要な区域に所在するプロジェクトについては、外国人の所有は原則として認められません。これらの区域は、戦略的な立地を保護するため、政府の規制により定められるのが一般的です。
B. 外国人個人に認められる所有形態
2023年住宅法は、第16条および第17条に基づき、外国人個人がベトナムで不動産を取得できる具体的な方法も定めています。
- 投資家からの購入または割賦購入：外国人個人は、住宅建設投資プロジェクトにおいて、投資家から商業用住宅を購入または割賦購入できます。これは、国防・安全保障の確保が必要な区域に所在しないプロジェクトに適用されます。外国人による住宅ユニット取得の最も一般的な方法です。
- 商業用住宅の贈与または相続：外国人個人は、商業用住宅の贈与を受け、または相続する権利も有します。購入と同様に、これらの物件は国防・安全保障の確保が必要な区域に所在してはなりません。
- 他の外国人所有者からの購入または割賦購入：ベトナム法に従って既に住宅を所有している外国の組織・個人から、外国人個人が住宅を購入または割賦購入することは認められています。これは、外国人所有物件の流通市場を提供するものです。
C. 所有期間（2023年住宅法第20条）
不動産所有の保有期間を理解することは、外国人投資家にとって極めて重要です。
- 定められた期間：外国人個人の住宅所有期間は、住宅所有証明書の発行日から通常50年を超えません。
- 延長の可能性：必要性が証明されれば、この期間は1回に限り延長でき、延長期間は50年を超えないものとされます。重要な点として、住宅所有期間は所有証明書に明記されなければなりません。この規定により、より長期の投資戦略が可能となります。
- 配偶者に関する特例：外国人個人がベトナムに居住するベトナム人と結婚した場合、その者は住宅を所有し、ベトナム人と同様の住宅所有者の権利を有する資格があります。同様に、外国人個人が、ベトナムへの入国を許可されている海外居住のベトナム人と結婚した場合も、住宅を所有し、海外居住のベトナム人と同様の住宅所有者の権利を有する資格があります。これらの規定は、ベトナムと家族的なつながりを持つ者に対し、より大きな保有期間の安定性と権利を提供します。
III. 外国人不動産所有者の義務と責任（2023年住宅法第21条）
ベトナムで不動産を所有するには、2023年住宅法第21条に定められた特定の責任が伴います。
- 賃貸の権利：外国人所有者は、法律で禁止されていない目的で物件を賃貸できます。これにより、賃貸を通じた収入の創出が可能となります。
- 賃貸の届出：住宅を賃貸する前に、所有者は、当該住宅が所在する中央直轄市の郡、県、町または市の住宅管理機関に対し、住宅賃貸借について書面で届け出なければなりません。これは建設大臣の規定により定められています。
- 納税の遵守：外国人所有者は、住宅の賃貸活動に係る税金を法の規定に従って納付しなければなりません。
- 配偶者に関する義務：外国人個人が、ベトナムに居住するベトナム人、または入国を許可されている海外居住のベトナム人と結婚した場合、その者は海外居住のベトナム人としての住宅所有者の義務を負います。つまり、不動産所有に関してベトナム人と同一の義務と責任を負うことを意味します。
IV. 不動産取引にかかる関連手数料の理解
購入価格に加え、外国人投資家はベトナムでの不動産所有および移転に関連する各種手数料を考慮に入れる必要があります。これらの手数料は、政令10/2020/ND-CP（第1条第1項）、通達257/2016/TT-BTC（第4条第2項）、決議02/2023/NQ-HDNDなど、各種の政令および通達により規定されています。
A. 登録手数料
登録手数料は、取引コストの重要な構成要素です。
- 通常は買主の負担：土地使用権の移転を伴う取引では、登録手数料は通常買主が負担します。
- 交渉可能：ただし、当事者間で負担者を取り決めることができます。
- 土地の場合の計算：土地の場合、登録手数料は0.5%に土地の総面積を乗じ、さらに1m2当たりの土地価格（省人民委員会が定める）を乗じて計算されます。
- 住宅またはマンションの場合の計算：住宅またはマンションの場合、登録手数料は0.5%に総面積を乗じ、1m2当たりの価格を乗じ、さらに省人民委員会が発行する残存品質割合を乗じて計算されます。
B. 公証手数料
不動産の売買書類を提出する際には、公証が必要です。
- 支払者：契約の公証手数料は、公証を依頼する者が支払います。
- 実務上は交渉可能：実際の取引では、どちらが支払うかを当事者間で具体的に取り決めることができます。
- 全国共通の料金表：具体的な公証手数料は全国で定められています。
C. 所有権移転時の書類鑑定手数料
この手数料は、所有権が移転する際に適用されます。
- 通常の支払者：通常、住宅および土地の移転または贈与を受ける側が、書類の鑑定手数料を支払います。
- 交渉可能：ただし、当事者間で別段の合意がある場合はこの限りではなく、その合意が優先されます。
- ホーチミン市の特例：ホーチミン市では、書類鑑定に関する詳細な料金表が定められています。
D. 手数料の試算例：
具体例として、価額70億ベトナムドンの不動産の場合、推定手数料は320万ベトナムドンに、50億ベトナムドンを超える取引については物件価額または契約価額の0.04%を加えた額となります。これは、手数料が投資総額のかなりの部分を占め得ることを示しています。
V. ベトナム不動産へのFDIにおける課題と戦略的考慮事項
機会は豊富にありますが、外国人投資家は潜在的な課題と重要な考慮事項を認識しておく必要があります。
- 変化する法規制：ベトナムの不動産法は流動的です。2023年住宅法は明確性をもたらしましたが、今後の施行政令や通達により既存の規定がさらに整備される可能性があります。最新情報を把握することが重要です。
- 土地使用権と所有権：外国人は通常、住宅やマンションといった建物を所有しますが、土地については、国が一定期間付与する土地使用権の対象となります。この区別を理解することが基本となります。
- 市場の変動性と投機：急速な開発は時に投機的なバブルを招くことがあります。リスクを軽減するには、徹底した市場調査とデューデリジェンスが不可欠です。
- デューデリジェンスの重要性：いかなるコミットメントの前にも、デベロッパーの信頼性、プロジェクトの適法性、土地使用権の状況、潜在的な負担の有無を確認することが最も重要です。
- 利益の送金：賃貸収入や売却代金をベトナム国外へ送金するための規制を理解することは、投資計画にとって不可欠です。
- 文化・地域固有の慣行：現地の慣行、言語の壁、行政手続きへの対応は、現地の専門知識がなければ困難な場合があります。
VI. ベトナム不動産への外国投資における戦略的優位性
複雑さはあるものの、ベトナムの不動産市場は、先見性のあるFDIにとって魅力的な戦略的優位性を提供しています。
- 高い資本増価の可能性：経済成長と都市化の継続は、長期的な不動産価値の上昇を示唆しています。
- 魅力的な賃貸利回り：主要都市部や観光地では、特にサービスアパートメントと商業セグメントにおいて、競争力のある賃貸利回りが期待できます。
- ポートフォリオの分散：ベトナムの新興市場不動産への投資は、ポートフォリオの分散に寄与します。ベトナムのダイナミックな経済の中でさらに分散を図りたい投資家にとっては、急成長する電子商取引市場などの他セクターも魅力的なリターンをもたらします。
- 拡大する駐在員・観光客市場：外国人専門職や観光客からの持続的な需要が、賃貸セクターと宿泊セクターを支えています。
- 政府のインフラ重視：インフラ（空港、高速道路、公共交通）への大規模投資が、不動産価値と接続性を高めています。
VII. 不動産投資の成功に向けたパートナーシップ：Viettonkin Consultingが投資をどう支援するか
ベトナムの不動産法の複雑さと流動的な市場環境は、現地専門家の助言の重要性を際立たせています。Viettonkin Consultingは信頼できるパートナーとして、ベトナムでの不動産投資が安全で、コンプライアンスに適合し、収益性の高いものとなるよう包括的な支援を提供します。
当社はベトナム市場の複雑さを簡素化し、以下のサービスを提供しています。
- 法務デューデリジェンス：物件の権利書、土地使用権、プロジェクトの適法性、2023年住宅法への適合性を徹底的に評価します。
- 取引支援：売買契約、公証、登録手続きをサポートし、すべての手数料規制の遵守を確保します。
- 所有スキームに関する助言：個人としてか、法人を通じてかといった、不動産投資に最も適した法務スキームの検討を支援します。
- コンプライアンスおよび税務アドバイザリー：所有に伴うすべての義務、賃貸の届出要件、賃貸収入に係る納税の完全な遵守を確保します。
- 市場調査および実現可能性調査：市場動向、物件評価、セグメント別の投資実現性に関する洞察を提供します。
- 現地代理：信頼できる現地代理人として、コミュニケーションを円滑化し、行政上の障壁を克服します。
当社の経験豊富なチームは、ベトナムの不動産法および実務に関する深い知見を有しています。当社は社内の法務上の複雑さを対外的なわかりやすさに変えることに全力を尽くし、お客様がベトナムの不動産投資機会を自信を持って活用できるよう支援します。
VIII. 結論：ベトナムの未来への戦略的投資
ベトナムの不動産セクターは、成長と分散を求める外国直接投資家にとって、疑いようのない機会を提供しています。改正された2023年住宅法は、外国人の所有について、条件、取得形態、所有期間、および重要な義務と関連手数料を重視した、より明確ではあるものの詳細な枠組みを提供しています。
この魅力ある市場をうまく渡り歩くには、積極的なアプローチと、現地の法規制環境への深い理解が求められます。所有の条件、各種の取得形態、所有期間の微妙な違い、関連する金銭的義務を理解することで、投資家は情報に基づいた戦略的判断を下すことができます。Viettonkin Consultingのような経験豊富な現地コンサルタントとの提携は、単なる利点ではなく、ベトナムでの不動産投資の可能性を最大限に引き出すための不可欠なステップです。
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