2023 年为越南房地产市场带来了巨大希望，市场有望实现强劲复苏。这一回暖可归因于若干关键因素，包括越南坚定不移的政治稳定、在支持性政策支撑下蓬勃发展的经济，以及在经济不确定性背景下越南市场尚未释放的潜力。本文将深入探讨在 2023 年及以后重塑越南房地产格局的五大关键趋势。
2023 年上半年越南房地产市场亮点
据经济学家、国家货币与金融政策咨询委员会成员艮文力（Can Van Luc）博士介绍，2023 年初以来，越南房地产市场遭遇了诸多挑战。这些困难源于关键的法律原则与资金来源问题，以及高通胀和高利率带来的沉重压力。不过，随着市场自 2023 年 4 月起明显回暖，一线曙光已然出现。
在“2023 年第一季度房地产市场概览及 2023 年第二季度房地产市场发展”研讨会上，越南房地产经纪协会（VARS）主席阮文定（Nguyen Van Dinh）先生分享了对国内房地产市场的乐观看法，认为随着政府新政策的落地实施，市场将出现积极变化。
自 2023 年 3 月起，政府作出了四项对市场至关重要的关键决定。其中一项是 3 月 5 日颁布的《第 08 号法令》，该法令允许房地产企业发行并兑付企业债券。该法令为企业与债券持有人就债务展期、折价出售资产，乃至以资产置换债券进行协商提供了法律依据。自《第 08 号法令》颁布以来，房地产市场迎来了总额达 24 万亿越南盾的新发行债券，其中相当一部分资金流入了市场。
另一项关键决议是 2023 年 3 月 11 日颁布的《第 33 号决议》，该决议旨在解决房地产市场面临的各种挑战，促进市场安全、健康、可持续发展。艮文力先生称赞该决议内容极为全面，因为它针对三个关键领域的障碍提出了解决方案：法律瓶颈与漏洞、资金来源以及社会住房。
此外，2023 年 4 月 3 日启动的第 338 号方案旨在到 2030 年投资建设至少 100 万套社会住房。该方案为参与社会住房开发的企业和地方提供了坚实的法律框架。
此外，2023 年 4 月 3 日颁布的《第 10 号法令》为《土地法》提供了指引，并补充了关于度假类房地产所有权授予的规定。
上述政府新政策体现了解决房地产市场所面临挑战的共同努力。通过提供法律明确性、促进资金流动以及聚焦社会住房发展，这些政策为更稳定、更繁荣的未来奠定了基础。展望未来，预计房地产市场将重拾动能，并在未来数月乃至数年为实现持续增长和积极转变铺平道路。
2023 年越南房地产行业的五大新兴趋势
社会住房的激增
住宅房地产板块有望在 2023 年实现显著复苏，主要原因是可负担住房需求持续旺盛。过去一段时间，可负担住房的需求始终居高不下。政府和企业近期推出的举措，例如“2021-2030 年期间为低收入人群和工业园区工人投资建设至少 100 万套社会住房”的方案，为该板块在 2023 年及此后数年的复苏奠定了基础。
社会住房供应的预期增长是满足城市地区大多数低收入居民以及工业园区从业人员住房需求的关键。这一发展标志着市场供应端的积极转变，能够有效触达真正有住房需求的合适群体。数百万套社会住房的新增供应将有助于解决住房市场当前的主要问题，即在高端板块房源过剩、低端板块供应短缺。
绿色房地产的崛起
房地产经纪人协会主席阮文定先生表示，新冠疫情之后，人们对绿色房地产的需求将大幅攀升，因为人们渴望拥有安全居住环境所带来的保障。因此，众多客户和投资者正将目光投向 2023 年及以后的绿色房地产项目。
在 COP26 上，越南作出了到 2050 年实现净零排放的坚定承诺。为配合这一雄心勃勃的目标，越南已出台多项政策，对相关战略、总体规划和开发蓝图进行审视和调整。与此同时，这些举措旨在激发投资者对越南蓬勃发展的绿色房地产行业的兴趣。
然而，建设部在 2022 年越南绿色建筑周期间发布的最新报告，对当前绿色建筑发展状况给出了不容乐观的描绘。报告显示，越南目前仅有 233 个以上的绿色建筑项目，总建筑面积约 600 万平方米。与过去十年建成并投入运营的项目总量相比，这一数字相形见绌。因此，要实现既定目标并跟上全球绿色可持续生活趋势，越南仍期待绿色房地产行业不仅在 2023 年，而且在随后数年都保持投资热点地位。
房地产的数字转型
新冠疫情引发的全球动荡有力推动了各行各业的数字转型。根据 Property Insight Program 的数据，越南房地产科技（Proptech）市场有潜力吸引约 5 亿美元的投资资本。随着法律障碍逐步消除、资金流动更加有利，2023 年有望成为房地产科技市场实现重大发展的一年。
法律障碍的清除和资本可获得性的改善，为越南房地产科技市场的快速增长奠定了坚实基础。随着投资者认识到房地产科技在简化房地产交易和提升客户体验方面的巨大潜力，预计将有大量投资资金涌入该领域。
房屋租赁市场的演变
2021 年至今，房地产市场售价大幅上涨，平均价格水平攀升了 30-40%。令人意外的是，租赁市场并未同步跟进，一直难以跟上步伐。随着价格水平创下新高，买卖市场出现放缓，促使投资者将注意力转向租赁板块。
Batdongsan.com.vn 南部地区总监丁明俊（Dinh Minh Tuan）先生预测，2023 年的投资资金将流向可用于出租的物业，例如公寓、联排住宅和厂房。这类房地产易于获得贷款，并被视为失衡市场格局中的避风港。
市场实际情况印证了这一关注点的转变，自 2022 年底以来，租赁物业的关注度持续高企。Batdongsan.com.vn 的数据显示，2023 年 1 月全国房地产租赁需求较 2022 年同期大幅增长 101%。
多重因素推动了租赁需求的激增。许多客户因财力不足无法购房，转而选择租房居住。此外，一些群体从事租赁并转租，以满足不断增长的国内旅游需求。还有一些机构在 2022 年实行远程办公后，如今在 2023 年重返租赁市场，在市中心租用 50-70 平方米的较小场所用于办公。此外，城市化趋势不断上升，越来越多的人迁往城市中心。这一现象推动了公寓和出租房的需求，使租赁市场成为更活跃、更具动能的板块。
投资者转向建筑承包商
在房地产、建筑和建材行业错综复杂的价值链中，企业通常沿着发展阶段，从材料生产商成长为分包商、总承包商，最终成为项目业主。
然而，面对资金约束和日益激烈的竞争，一个显著转变正在发生：越来越多的房地产企业不再从零开始承接项目，而是作为承包商涉足建筑服务领域。
这一趋势在全球多个国家已获得显著发展，其中最突出的是中国。业内专家也认为，越南可能出现类似趋势。
向建筑承包商转型，使房地产企业在适应市场变化时拥有更大的灵活性和敏捷性。它们可以利用自身的行业知识和网络获取建筑合同，与项目业主建立互利共赢的合作关系，同时优化自身的运营效率。
结语
鉴于未来面临的挑战，预计越南房地产行业将在 2023 年底迎来积极复苏。通过投资越南房地产市场，投资者可以助力该国的可持续发展目标，把握技术进步带来的红利，挖掘租赁市场的盈利能力，并参与行业格局的转变。无论是投资绿色项目、借助数字工具、探索租赁机会，还是以建筑承包商的身份与房地产企业合作，投资者都有众多途径在越南房地产市场中探索并蓬勃发展。
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