2023年はベトナム不動産市場にとって大きな期待がかかる年であり、力強い回復が見込まれています。この回復は、揺るぎない政治的な安定、支援政策に支えられた好調な経済、そして経済の不透明感が続く中でまだ生かされていないベトナム市場の可能性など、いくつかの重要な要因に支えられています。本稿では、2023年以降のベトナム不動産市場を形作る5つの重要なトレンドを詳しく見ていきます。
2023年上半期のベトナム不動産市場のハイライト
国家金融・通貨政策諮問評議会の委員を務めるエコノミスト、カン・バン・ルック氏によると、ベトナムの不動産市場は2023年初頭以降、数多くの課題に直面しています。こうした困難は、主要な法的原則や資金源、さらに高インフレと高金利の重い影響から生じています。しかし、2023年4月以降に市場が大きく回復したことで、明るい兆しが見え始めています。
「2023年第1四半期の不動産市場の概況と2023年第2四半期の不動産市場の発展」と題したセミナーで、ベトナム不動産協会（VARS）のグエン・バン・ディン会長は、政府の新たな政策の実施により国内不動産市場は前向きな変化を遂げるだろうとの楽観的な見通しを示しました。
政府は2023年3月以降、市場にとって極めて重要な4つの決定を行いました。その一つが3月5日に発行された「政令08」で、不動産企業が社債を発行し、償還期日を迎えることを可能にするものです。この政令は、企業が債券保有者と債務の繰り延べ、資産の値引き売却、さらには債券との資産交換について交渉するための法的根拠となります。政令08の発行以来、不動産市場では総額24兆ベトナムドンに上る新規発行債券の流入が見られ、その資金の相当部分が市場に流れ込んでいます。
もう一つの重要な決議は、2023年3月11日に発行された「決議33」で、不動産市場が直面するさまざまな課題に対応し、その安全で健全かつ持続可能な発展を促進するものです。ルック氏は、この決議が法的なボトルネックと抜け穴、資金源、ソーシャルハウジングという3つの重要な領域の障害に対処している点で、極めて包括的であると評価しました。
さらに、2023年4月3日に始動した「プロジェクト338」は、2030年までに少なくとも100万戸のソーシャルハウジングを投資・建設することを目指しています。このプロジェクトは、ソーシャルハウジングの開発に携わる企業や地方自治体に強固な法的枠組みを提供するものです。
また、2023年4月3日に発行された「政令10」は、土地法に関する指針を示し、リゾート不動産の所有権付与に関する規定を補足するものです。
これらの最近の政府政策は、不動産市場が直面する課題に取り組むための協調的な努力を示しています。法的な明確性を提供し、資金の流れを促進し、ソーシャルハウジングの開発に焦点を当てることで、より安定し繁栄する未来への土台を築いています。今後、不動産市場は勢いを取り戻し、向こう数か月から数年の間に持続的な成長と前向きな変化への道を切り開くことが期待されています。
2023年のベトナム不動産業界に現れる5つのトレンド
ソーシャルハウジングの急増
住宅用不動産セクターは、手頃な価格の住宅への根強い需要を主な理由として、2023年に目覚ましい回復を遂げようとしています。これまで、手頃な価格の住宅への需要は一貫して高い水準にありました。政府と企業の双方が取り組む最近の施策、例えば「2021～2030年期間における低所得者および工業団地労働者向けの少なくとも100万戸のソーシャルハウジング建設への投資」プロジェクトは、2023年とその後の数年間におけるこのセグメントの復活の基盤を整えました。
ソーシャルハウジングの供給が大幅に増える見通しは、都市部に住む低所得者の大多数や工業団地で働く人々の住宅ニーズに応える鍵となります。この動きは、真の住宅需要を持つ適切な対象層に効果的に働きかける、市場供給の前向きな変化を示しています。数百万戸のソーシャルハウジングの追加は、ハイエンドセグメントの物件過剰とローエンドセグメントの不足という、住宅市場に蔓延する問題の解決に寄与するでしょう。
グリーン不動産の台頭
不動産仲介業協会のグエン・バン・ディン会長によると、新型コロナウイルス感染症のパンデミックを経て、安全な住環境の安心感を求める人々の間で、このグリーン不動産への需要が急増するとみられます。その結果、多くの顧客や投資家が2023年以降、グリーン不動産プロジェクトに視線を向けています。
COP26において、ベトナムは2050年までに排出量ネットゼロの国となるという断固たる約束をしました。この野心的な目標に沿って、関連する戦略、マスタープラン、開発計画を見直し調整するための多くの政策が施行されています。同時に、これらの取り組みは、ベトナムで勢いを増すグリーン不動産業界への投資家の関心を高めることを目的としています。
しかし、2022年のベトナムグリーンビルディングウィークで発表された建設省の最近の報告書は、グリーンビルディング開発の現状について厳しい状況を示しています。同報告書によると、同国には現在233件を超えるグリーンビルディングプロジェクトしかなく、総面積は約600万平方メートルにとどまります。この数字は、過去10年間に建設され稼働を開始した膨大な数のプロジェクトと比べると見劣りします。したがって、設定された目標を達成し、グリーンで持続可能な暮らしという世界的な潮流に遅れずについていくため、ベトナムはグリーン不動産業界が2023年だけでなくその後も投資のホットスポットであり続けることを期待しています。
不動産のデジタルトランスフォーメーション
新型コロナウイルス感染症による世界的な混乱は、さまざまな業界でデジタルトランスフォーメーションを強力に後押しする触媒となりました。プロパティ・インサイト・プログラムによると、ベトナムのプロップテック市場は約5億米ドルの投資資金を呼び込む可能性があります。法的な障壁が徐々に取り除かれ、資本の流れがより良好になる中、2023年はプロップテック市場が大きく発展する年になるとみられます。
法的障害の除去と資本へのアクセス改善は、ベトナムのプロップテック市場の急速な成長の強固な基盤を築きました。投資家が、不動産取引の効率化と顧客体験の向上におけるプロップテックの計り知れない可能性を認識するにつれ、このセクターに多額の投資が流入すると予想されます。
住宅賃貸の進化
2021年から現在にかけて、不動産市場では販売価格が大幅に上昇し、平均価格水準は30～40%も急騰しました。意外なことに、この上昇トレンドは賃貸市場には及んでおらず、賃貸市場は追随するのに苦戦しています。価格水準が新たな高値に達するにつれ、売買市場は減速し、投資家は賃貸セグメントに視線を移しています。
バトドンサン・ドットコム・ブイエヌの南部地域ディレクター、ディン・ミン・トゥアン氏は、2023年の投資資金はアパート、タウンハウス、工場など賃貸に活用できる物件に流れると予測しています。この不動産カテゴリーはローンへのアクセスが容易で、不均衡な市場環境の中での安全な避難先と見なされています。
市場の実態はこの焦点の変化を裏付けており、2022年末以降、賃貸物件への関心は高い水準で推移しています。バトドンサン・ドットコム・ブイエヌのデータによると、2023年1月の全国の賃貸不動産需要は、2022年の同時期と比べて101%も増加しました。
この賃貸需要の急増にはいくつかの要因が寄与しています。多くの顧客が経済的に住宅を購入できない状況にあり、賃貸住宅を選ぶようになっています。また、一部の層は賃借したうえで転貸し、拡大する国内観光需要に対応しています。さらに、2022年にリモートワークを導入した一部の組織が、2023年には業務用として都心部の50～70平方メートル程度の狭めの物件を確保するため、再び賃貸市場に戻ってきています。加えて、都市化の傾向が強まり、都市部へ移り住む人が増えています。この現象がアパートやモーテルの需要を押し上げ、賃貸市場をより活気あるダイナミックなセクターにしています。
建設請負業者へと転換する投資家
不動産・建設・建材産業の複雑なバリューチェーンでは、企業は成長の各段階を経て、材料メーカーから下請け業者、ゼネコン、そして最終的にはプロジェクトオーナーへと進んでいくことがよくあります。
しかし、資金的な制約と競争の激化に直面する中で、ますます多くの不動産企業が、ゼロからプロジェクトを手掛けるのではなく、請負業者として建設サービスを提供する分野に進出するという顕著な変化が起きています。
このトレンドは世界中のいくつかの国、とりわけ中国で大きな広がりを見せています。業界の専門家は、同様のトレンドがベトナムにも現れる可能性があると指摘しています。
建設請負業者になるというこの移行は、不動産企業に市場の動きに適応するためのより大きな柔軟性と機敏さをもたらします。企業は業界の知識とネットワークを活用して建設契約を獲得し、プロジェクトオーナーと相互に有益なパートナーシップを築きながら、自社の業務効率を最適化することができます。
まとめ
先行きの課題を踏まえると、ベトナムの不動産業界は2023年末に向けて前向きな回復を遂げると予想されます。ベトナムの不動産市場に投資することで、投資家は同国の持続可能な開発目標に貢献し、技術革新の恩恵を活用し、賃貸市場の収益性を引き出し、業界の変化のダイナミクスに参加することができます。グリーンプロジェクトへの投資、デジタルツールの活用、賃貸機会の模索、あるいは建設請負業者として不動産企業と提携するなど、投資家がベトナムの不動産市場で探求し成功するための道は数多くあります。
こうした魅力的な機会をつかむために、投資家はベトナムの不動産市場を進むうえで信頼できるパートナーとしてViettonkinのコンサルティングサービスを活用できます。Viettonkinでは、ベトナムの不動産市場に関心を持つ投資家向けに特化した、オーダーメイドで包括的な法務・ビジネスコンサルティングサービスを提供しています。当社の専門家チームはベトナムの不動産市場の複雑さに通じており、業界の煩雑さを乗り切るための戦略的助言と実践的な解決策を提供し、規制遵守を確実にし、投資の可能性を最大限に引き出すお手伝いをします。
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