在全球房地产市场持续演变的大背景下，外国投资者正日益被越南吸引，将其视为极具吸引力的房产购置目的地。本指南通过提供最新统计数据、全面分析和详尽的分步操作说明，帮助外国投资者掌握所需洞见，从而在越南蓬勃发展的房地产市场中做出明智决策。
投资者为何应在越南购置房产？
考虑在越南投资房产的首要原因，是相较于区域内及全球其他国家，越南房地产价格相对可负担。据 Vietnam Credit 统计，2023 年河内和胡志明市（越南最大的两个城市中心）公寓的平均单价约为每平方米 1800 美元。这一数字明显低于曼谷（2600 美元）、吉隆坡（3400 美元）、新加坡（14000 美元）和香港（28000 美元）。此外，预计未来五年越南房产价格将以每年 6-8% 的速度增长，有望为有意投资的人士带来可观的投资回报率。
此外，越南提供种类丰富的房产，可满足不同需求与偏好。无论是用于自住或出租的住宅、用于经营活动的商业空间，还是用于投资或度假的度假房产，越南都有适合每一位投资者的选择。其中最受青睐的房产类型如下：
外国人在越南的房屋所有权
根据越南《2014年住房法》第 7 条，可拥有越南房产所有权的主体包括：
- 越南的组织、家庭或个人；
- 越侨个人；
- 法规所规定的外国组织和个人。
具体而言，《住房法》第 159 条第 1 款规定，外国组织和个人在越南取得房产所有权须满足特定条件。符合条件的若干情形包括：
- 依据《住房法》《房地产经营法》及相关法规，在越南投资建设住房项目的外国主体。
- 在越南经营的外商投资企业、外国企业的分公司与代表处、外商投资基金以及外国银行分行，前提是其已在越南注册经营。
- 获准入境越南、且依法不享有外交豁免与特权的外国个人。
由此可见，外国人不得在土地使用权、房屋所有权及其他土地附着资产证书上署名。不过，对于投资建设项目住房范围内的公寓和独栋房屋，外国人可以在相应的土地使用权、房屋所有权及其他土地附着资产证书上署名。
如何在越南购买房产？
越南的房产购置流程取决于房产类型、购置方式及买方国籍等因素，但各类情形通常都包含以下步骤：
- 第 1 步：确定合适的房产。
外国投资者通常选择商品住房项目中的公寓。选择信誉良好的项目和投资方可降低风险，其中一项关键的审查工作是确认该项目依法具备向外国人出售的资格。您可以通过以下 3 个最受信赖的网站寻找越南房产：
- 第 2 步：签订房屋买卖合同。
选定合适的公寓后，投资者可签订定金合同以确认购买意向，定金金额由双方协商或按项目具体条款确定。该定金会影响房屋估值、合同签订时间及相关条件。后续步骤包括与项目投资方正式签订房屋购买合同，明确各方的权利与义务。
- 第 3 步：取得土地使用权、房屋所有权及其他土地附着资产证书
在接收房产并履行纳税义务后，外国投资者即满足取得证书的法定条件，随后可办理取得土地使用权、房屋所有权及其他土地附着资产证书的手续，项目投资方可能会协助办理。
在越南购买房产需要注意哪些事项？
在越南购置房产虽具吸引力，但必须遵守多项法律规定，尤其是第99/2015/ND-CP号法令。外国组织和个人在越南拥有房产面临法律限制（第99/2015/ND-CP号法令第 76 条）。具体而言：
- 外国投资者在一个公寓楼内拥有的公寓不得超过该楼公寓总数的 30%，也不得超过该楼群所有公寓楼公寓总数的 30%。
- 对于独栋房屋数量相当于 2500 套的项目，外国主体最多可拥有 250 套独栋房屋。
- 若某一项目的独栋房屋数量少于 2500 套，外国主体最多可拥有该项目 10% 的房屋。
- 若存在两个或以上独栋房屋总数不超过 2500 套的项目，外国主体最多可拥有每个项目 10% 的房屋。
外国人的房产所有权期限最长为 50 年。
- 从住房项目投资方、拥有房产的外国主体或个人处购置房产，或通过继承、受赠方式从越南个人、家庭或组织处取得房产时，房产所有权须满足特定条件。这实际上意味着不允许直接从越南业主处购买。
- 在国防和安保划定区域内，禁止购置房产。
为取得土地使用权、房屋所有权及其他土地附着资产证书，外国投资者必须履行纳税义务并缴纳相关费用，具体包括：
| 序号 | 费用/税费 | 费率 |
| 1 | 登记费 | 0.5% × 房产转让价格 |
| 2 | 合同公证费 | 按房产转让价格确定 |
| 3 | 档案审查费 | 根据地块面积、各类申请的复杂程度、土地用途以及所在地的具体情况确定。 |
| 4 | 土地使用权、房屋所有权及其他土地附着资产证书的档案审查及颁发费用 | 根据当地具体情况及地方社会经济发展政策确定 |
结语
在越南购置房产是一项具有战略意义且可能带来丰厚回报的选择，前提是遵循本指南所述的步骤与要点。如有疑问、顾虑或需要进一步协助，Viettonkin Consulting 随时为您提供帮助。作为越南领先的咨询公司，我们提供全方位的服务，包括市场调研、企业注册、法律支持、税务咨询、会计、审计等。我们的资深专家在越南房地产领域拥有丰富经验，可协助您选择房产、完成购置并优化购后安排。我们致力于根据客户的独特需求，提供量身定制的高品质解决方案。
