絶えず変化する世界の不動産市場において、外国人投資家は不動産取得先として魅力的なベトナムにますます引き寄せられています。本ガイドは、最新の統計、包括的な分析、そして丁寧なステップバイステップの手順を提供することで、急成長するベトナム不動産市場において十分な情報に基づいた意思決定を行うために必要な知見を外国人投資家に提供することを目的としています。
投資家はなぜベトナムで不動産を購入すべきなのか
ベトナムでの不動産投資を検討すべき主な理由は、地域や世界の他の国々と比較して不動産価格が相対的に手頃であることです。Vietnam Creditによると、ベトナム最大の都市であるハノイとホーチミン市のマンションの1平方メートル当たり平均価格は、2023年に約1,800米ドルでした。この水準は、バンコク（2,600米ドル）、クアラルンプール（3,400米ドル）、シンガポール（14,000米ドル）、香港（28,000米ドル）を大きく下回っています。さらに、今後5年間でベトナムの不動産価格は年率6～8％で上昇すると予測されており、関心を持つ投資家にとって良好な投資収益が期待できます。
さらに、ベトナムにはさまざまなニーズや嗜好に応える多種多様な物件があります。居住用または賃貸用の住宅、事業用の商業スペース、投資またはレジャー用のリゾート物件など、あらゆる投資家を満足させる選択肢がベトナムには揃っています。特に人気の高い物件の種類は以下のとおりです。
ベトナムにおける外国人の住宅所有権
ベトナムの「2014年住宅法」第7条によると、ベトナムの不動産を所有する資格を有する主体には以下が含まれます。
- ベトナムの組織、世帯または個人。
- 海外在住のベトナム人個人。
- 規定により定められた外国の組織および個人。
具体的には、住宅法第159条第1項は、外国の組織および個人がベトナムで不動産を取得する権利を得るための具体的な条件を定めています。該当する主なケースは以下のとおりです。
- 住宅法、不動産業法（Law on Real Estate Business）および関連規定に定められるとおり、ベトナム国内でプロジェクト方式の住宅建設に投資する外国主体。
- ベトナムで事業を営む外国投資企業、外国企業の支店・代表事務所、外国投資ファンド、外国銀行の支店で、ベトナム国内での営業登録を行っているもの。
- 法律で定められた外交上の免除および特権を有さず、ベトナムへの入国許可を保有する外国人個人。
このように、外国人は、土地使用権、住宅所有権およびその他の土地付着資産に関する証明書に自己の名義を記載することは認められていません。ただし、投資プロジェクトに基づく住宅建設に係るマンションおよび戸建住宅については、外国人が当該証明書に自己の名義を記載することが認められています。
ベトナムで不動産を購入する方法
ベトナムにおける不動産取得の手続きは、物件の種類、取得方法、購入者の国籍などの要因によって異なりますが、いずれのケースにも共通する手順があります。
- ステップ1：適切な物件を見つける。
外国人投資家は通常、商業住宅プロジェクト内のマンションを選択します。信頼できるプロジェクトおよび投資家を選ぶことでリスクを軽減できますが、ベトナム法に基づき外国人への販売が可能かどうかを確認することが重要です。ベトナムの物件は、以下の信頼できる上位3つのウェブサイトで探すことができます。
- ステップ2：住宅売買契約を締結する。
適切なマンションを選定した後、投資家は双方の合意またはプロジェクト固有の条件に基づく金額でデポジット契約を締結し、購入意思を正式に表明できます。このデポジットは、住宅の評価額、契約の時期および関連する条件に影響します。その後の手順として、プロジェクトの投資家との間で住宅購入契約を締結し、双方の権利と義務を定めます。
- ステップ3：土地使用権、住宅所有権およびその他の土地付着資産に関する証明書を取得する
物件の引き渡し後、納税義務の履行を経て、外国人投資家は規定に従い証明書の交付を受ける条件を満たし、土地使用権、住宅所有権およびその他の土地付着資産に関する証明書を取得する手続きを進めることになります。この手続きはプロジェクトの投資家が支援する場合もあります。
ベトナムで不動産を購入する際に注意すべき点
ベトナムでの不動産取得は魅力的である一方、「政令99/2015/ND-CP（Decree 99/2015/ND-CP）」に沿って、さまざまな法的要件を遵守する必要があります。外国の組織および個人は、ベトナムで不動産を所有する上で法的な制限を受けます（政令99/2015/ND-CP第76条）。具体的には以下のとおりです。
- 外国人投資家は、1棟の建物内のマンションの30％を超えて所有することはできず、またこれらすべてのマンション建物の総戸数の30％を超えて所有することはできません。
- 戸建住宅の戸数が2,500戸相当のプロジェクトでは、250戸を超えて個別住宅を所有することはできません。
- プロジェクトの戸建住宅の戸数が2,500戸未満の場合、外国主体は当該プロジェクトの住宅の最大10％まで所有できます。
- 合計の戸建住宅数が2,500戸を超えないプロジェクトが2つ以上ある場合、外国主体は各プロジェクトの住宅の最大10％まで所有できます。
外国人の所有期間は最長50年です。
- 住宅プロジェクトの投資家、不動産を所有する外国主体・外国人から取得する場合、またはベトナムの個人、世帯、組織から相続・譲渡を受ける場合には、不動産所有に特定の条件が課されます。これは実質的に、ベトナム人所有者からの直接購入が認められていないことを意味します。
- 国防・安全保障のために指定された区域での不動産取得は禁止されています。
土地使用権、住宅所有権およびその他の土地付着資産に関する証明書の交付を受けるには、外国人投資家は納税義務を履行し、関連する手数料を支払う必要があります。主なものは以下のとおりです。
| 番号 | 手数料・税金 | 料率 |
| 1 | 登録手数料 | 0.5％×不動産譲渡価格 |
| 2 | 契約の公証手数料 | 不動産譲渡価格に基づき決定 |
| 3 | 書類審査手数料 | 土地の面積、各種申請の複雑さ、土地利用目的および地域の具体的な条件に基づきます。 |
| 4 | 土地使用権、住宅所有権およびその他の土地付着資産に関する証明書の発行に係る書類審査・発行手数料 | 地域の具体的な条件および地域の社会経済開発政策に基づきます。 |
まとめ
ベトナムでの不動産購入は、本ガイドで示した手順と知見を遵守することを条件に、戦略的で収益性の高い選択肢となり得ます。ご質問や懸念、さらなるサポートが必要な場合は、Viettonkin Consultingがお手伝いいたします。ベトナムを代表するコンサルティングファームとして、当社は市場調査、会社設立、法務支援、税務アドバイザリー、会計、監査など包括的なサービスを提供しています。経験豊富な専門家がベトナム不動産セクターに関する幅広い知見を有しており、物件の選定、購入、取得後の最適化を支援いたします。当社は、お客様固有のニーズに応じた高品質なオーダーメイドのソリューションを提供することに努めています。
