过去几年，冷链在越南受到越来越多的关注。这一术语用于界定供应链对不同冷藏要求的不同货物进行温度控制与维持的能力，从而保证货物质量并延长其可用期限。目前，冷链已应用于医药与化工行业、零售业以及食品行业，例如生鲜农产品、水产品、冷冻食品和鲜切花等。
需求
由于冷链目前是物流行业中最具吸引力的细分领域，其需求正在快速增长。据越南工贸部（MOIT）统计，大部分冷库服务的运营负荷已超过其产能的 90%。多份越南市场报告也证实，至少在未来五十年内，冷链需求将持续大幅增长。这可以归因于电子商务的爆发式增长，以及消费者行为向有机消费的显著转变。毫无疑问，在新常态下，市场空间依然充裕，冷链投资蕴含大量潜在机遇。
此外，后疫情时代越南出口量的上升也推动了冷链的增长。老挝、柬埔寨与越南之间的跨境双边贸易（越南有望成为供应商的农产品加工和物流中心）将促进冷链的向好增长。因此，新一代自由贸易协定，即 EVFTA、CPTPP 和 UKVFTA，将刺激农产品和水产品对要求严格的欧洲市场的出口需求，同时带动冷藏系统需求的增长。
在海产品出口方面，越南海产品出口量位居全球第三，占用的冷库面积最大。据越南水产品出口商与生产商协会（VASEP）秘书长张庭和（Truong Dinh Hoe）介绍，冷库系统是越南海产品生产链和出口链的核心环节。目前，越南的该体系仅能满足 30-35% 的食品、农产品和水产品保鲜需求（农业与农村发展部）。尤其在新冠疫情高峰期，约 30-50% 的海产品出口订单被取消，导致库存急剧上升，冷库达到最大负荷。在此情况下，多家海产品生产商有意投资冷库，以改善生产与保鲜。然而在现实中，只有少数具备大规模生产能力和充足配套资金的企业真正落实该计划，大多数中小企业仍需向供应商寻求冷链服务。遗憾的是，这类服务的供给严重短缺。
在果蔬方面，得益于中国、日本、美国、俄罗斯、印度尼西亚、台湾和韩国的强劲需求，越南被公认为全球最大的果蔬出口国之一。近期研究显示，面向国内市场的生产商和供应商中仅有略高于 8% 采用冷链保存产品。这一比例微不足道，意味着越南农产品采后腐损率较高，占总产量的 25.4%。在第四波新冠疫情期间，越南冷链始终处于超负荷状态，有时运转率超过产能的 110%。因此，对冷链供给的需求在持续增长。
供给
越南冷链市场的供给尚处起步阶段且高度分散。目前冷链供给共有 48 处设施，分为两大分支：冷库约 60 万个货位，冷藏运输拥有 700 多辆冷藏车。与不断增长的需求相比，这一数字微不足道。
大部分冷库主要位于越南南部，其中 60% 的市场份额掌握在外国投资者手中，但本土潜力企业仍有机会。据仲量联行（JLL）越南公司河内市场经理阮红云（Nguyen Hong Van）女士介绍，本土投资者在土地储备和与地方政府保持良好关系方面具有优势，有利于项目落地。而外国投资者则在产品开发、运营和资金实力方面更胜一筹。因此，这两类投资者的结合将成为近期冷库市场发展的驱动力。
机遇
不断上升的需求与越南尚未成熟的冷链体系，为该领域投资者创造了巨大机遇。据 CUSHMAN & WAKEFIELD 数据显示，2019 年越南冷链市场规模接近 1.69 亿美元，预计 2025 年将达到 2.95 亿美元，年复合增长率为 12%。然而，与当前不断增长的需求相比，这一增速仍属温和。此外，越南物流服务企业协会副主席陶仲科（Dao Trong Khoa）先生指出，越南的冷链物流（含冷库）是物流行业中的利基细分领域，该领域的主要参与者是中小企业。因此，冷链投资前景可观。
尽管冷链行业尚处早期且仍被视为利基市场，但其行业地位在未来几年很可能发生变化，并成为一个关键行业。由于各类专业冷库稀缺，需求很可能超过供给，从而推高价格。因此，市场先行者有望获得更高的资本回报。具体而言，若习惯于购买稳定资产，审慎的投资者可以购买带长期租约的冷库。反之，若投资者追求更高的回报率，则可探索新建项目（绿地）和既有项目（棕地）的开发机会，以获取投资回报。此外，在项目启动前与现有运营商和租户建立合作关系，有助于降低项目完工后空置的风险。投资者和物业业主也可考虑将常规仓库改造为冷库，以获取租金差额收益。
意识到冷库市场的巨大潜力，大型企业集团、企业乃至外国投资基金也纷纷加大在越南建设冷库和出口仓库的投资。具体而言，2021 年 7 月，AJ Vietnam Cold Storage 公司将越南最高的冷库投入运营，该冷库位于隆厚工业园区内，拥有 31,000 个托盘货位。预计一座 23,000 个托盘货位的仓库将于 2022 年 5 月在兴安省的 Pho Noi 投入运营。
近期，胡志明市新建了多座冷库。在守德市灵中出口加工区内，ABA Cooltrans 集团新开设了一个冷配送中心，规模达 10,000 平方米，总投资 2,500 亿越南盾。项目建成后，该中心将拥有约 5,000 平方米的冷库，库容 8,000 吨，并具备向胡志明市周边 1,000 个网点仓储和配送货物的能力。
在胡志明市平新郡的新造（Tan Tao）工业园区，雄王股份公司（HVG）已将越南乃至东南亚最大的冷库投入运营，其占地近 4 公顷，总投资 13,000 亿越南盾。该冷库配备 60,000 个托盘货位，可容纳 60,000-70,000 吨货物。同时，该公司正筹备在协福港再投资建设一座冷库。
越南政府对这一潜力行业的关注。
在关于农业向高附加值和可持续价值转型必要性的第 899/2013 号决定精神下，并在以色列和荷兰的支持下，农业企业已采用高技能劳动力，实现了高得多的生产率。因此，防止采后损失的项目为企业与组织应用现代先进保鲜技术创造了前提，例如冷藏与冷却保鲜、气调保鲜等，从而延长运输时间并保证货物质量。由此，这将成为农业物流的驱动力。
同样，关于物流发展的第 163/2017/ND-CP 号法令为物流领域的外国投资者创造了更多机会。根据第 63/2010/QD-TTg 号决定，冷库建设企业有资格申请发展投资信贷利率优惠和土地租金减免，并可获得 20% 的场地清理支持和 30% 的投资围栏外技术基础设施建设支持。2022 年，农业与农村发展部将向政府提议支持投资冷库系统的企业享受税收和贷款利率优惠的机制与政策。近期，政府持续支持若干发展中地区的基础设施建设，包括部署第三港口战略、多式联运码头、铁路和驳船解决方案，这进一步提升了冷链的发展前景。
未来，政府将通过多元化的投资激励政策和优惠计划推动冷链发展。Viettonkin 评估认为，现在是外国和本土投资者抓住机遇、抢占较大市场份额的适当时机。在经验丰富的专家协助与支持下，投资该行业并不那么困难。Viettonkin 很荣幸成为能够帮助您在越南顺利完成营商法律流程的领先咨询公司之一。现在就开始您的旅程吧！
