近年、政府は工業団地への投資を促す優遇政策を継続的に拡充しており、工業団地は、ベトナムでの事業拡大を目指す国内外の投資家にとって最適な足がかりとなっています。しかし、投資先として最も適した工業団地を選定することは、多面的な検討を要する作業です。投資家は、工場賃貸のコストを比較検討するだけでなく、自社の将来の成長と繁栄に大きく影響するさまざまな重要な要素を慎重に考慮する必要があります。
概況：ベトナムの賃貸用工業用地
ベトナム不動産協会（VARS）の2022年レポートによると、全国63省のうち61省に約563の工業団地（IZ）が存在し、397団地が設立済み、292団地が稼働しています。総自然地面積は8万7,100ヘクタール超、工業用地面積は5万8,700ヘクタール超です。これらには、経済区外に位置する工業団地、沿岸経済区内に立地する工業団地、国境ゲート経済区に位置する工業団地が含まれます。全国の工業団地の入居率は上昇傾向にあり、80％を超えています。
工業団地と経済区には、1万件を超える国内プロジェクトと約1万1,000件の有効な外国直接投資プロジェクトが誘致され、登録投資総額は3,400億米ドルを超えています。
法務の観点から見ると、外国投資家がベトナムの工業団地への投資を決定する際には、細心の注意と慎重な検討をもって臨むことが不可欠です。この選択をめぐる複雑さから、いかなる約束をする前にも、さまざまな要素を包括的に理解する必要があります。検討中の投資家がこうした複雑な問題を乗り越えられるよう、ベトナムの工業団地で土地を賃借するという大きな一歩を踏み出す前に留意すべき3つの重要ポイントを提示します。
検討中の投資家が留意すべき重要ポイント
事業に最適な土地利用の見極め
多くの外国企業や投資家は、工業用地の賃借にあたり、一括支払いと毎年支払いのどちらを選ぶかという岐路に立たされています。どちらの選択肢がより高い収益性をもたらすのでしょうか。
土地法（2013年）の定めるところにより、一括支払いで土地を賃借する場合、インフラ事業企業は、土地および付随するインフラを他の企業に転貸する自由があります。この転貸は、毎年の賃料支払いまたは賃貸期間全体にわたる一括の土地賃料のいずれかの形態をとることができます。しかし、毎年支払いの場合は、インフラ事業者は年間の土地賃料ベースでの転貸に限定されます。
その影響は、転貸された土地に付随する権利や特権にも及びます。土地賃料の一括支払いによる転貸の場合、借主は土地使用権の譲渡、土地使用権の抵当権設定、さらには土地使用権を出資して他社に拠出することも可能です。一方、毎年支払いで土地を賃借する場合、借主は土地使用権の譲渡ができないなど一部の権利に制限を受け、権利は土地に付随する資産に限定されます。
土地利用における一括支払いか毎年支払いかの選択は、それぞれの具体的なニーズ、事業範囲、将来計画に深い影響を及ぼすことがわかります。投資家にとって極めて重要なのは、自社の要件を細かく評価し、最も適した土地利用の類型と照らし合わせることです。そうすることで、長期的な目標に沿った情報に基づく意思決定を行い、ベトナムの工業団地セクターという流動的な環境の中で収益性を最大化できます。
インフラ事業者との連携による借主の権利の拡充
ベトナムの工業団地内での土地賃貸契約に関して検討すべきもう一つの重要な側面は、借主が賃借地に付随する特定の権利を行使できるようにするうえでの、インフラ事業者の協力的な役割です。
現行法の定めるところにより、借主は、土地使用権および付随資産の譲渡や転貸などの権利を、土地賃貸契約の具体的な条件に応じて行使する機会があります。ただし、こうした取引を実行するには、借主がインフラ事業者の承認と支援を得ることが土地賃貸契約でしばしば規定されている点に留意が必要です。さらに、場合によっては、各インフラ事業者が定める規程に従い、特定の手数料を支払う必要もあります。
したがって、土地賃貸契約を締結する前に、投資家は、土地に付随する権利を行使する際にインフラ事業者の支援または協力を必要とする条項に細心の注意を払う必要があります。また、工業用地を賃借して自社の要件に沿った工場を設置するには、技術的条件について十分な調査を行い、着工前にインフラ事業者と事前協議を行う必要があります。これらの条件には、建設計画、建蔽率、基礎高さといった重要な事項が含まれます。
そうすることで、将来生じ得る潜在的な課題を事前に軽減し、円滑で調和のとれた事業環境を確保できます。
投資認可申請プロセスへの深い理解
工業団地の建設に着手しようとする外国投資家にとって重要なステップは、投資方針の承認を取得するためのプロセスと手続きを理解することです。要件を満たすには、外国投資家は、自社の能力、経験、財務力を裏付ける包括的な書類を提出しなければなりません。
しかし、ベトナムの法規制、文化的なニュアンス、労働環境に不慣れな投資家にとって、こうした手続きを進めることは困難を伴います。さらに、政策の策定、建設計画、工業団地開発のための強固な法的枠組みの構築など、工業団地の国家管理に伴う問題が課題を増大させます。省庁、部門、地方当局間の円滑な連携の欠如が事態をさらに複雑にし、外国投資家が土地賃貸契約を取得して工業団地の建設に着手しようとする試みを妨げています。
こうした複雑さを踏まえると、外国投資家は地元の投資コンサルティング会社との連携を検討することを強くお勧めします。この戦略的なパートナーシップにより、工業団地の土地賃貸を規律する法規制を厳格に遵守することが保証されます。投資コンサルタントの専門知識を活用することで、外国投資家はプロセスの複雑な部分を乗り切り、潜在的な障害を効果的に回避し、工業団地開発の成功に向けた道のりを効率化できます。
工業団地への投資のための土地賃借に関する政策とインセンティブを理解する
政府は先ごろ、2022年5月28日付政令第35/ND2022/ND-CP号（工業用不動産に関する政令）を発布し、手続きの簡素化と投資家の能力の明確化を求めています。より明確には、住宅のエコシステムが存在します。これは、工業用不動産の開発に好ましい条件を生み出す原動力となっています。
結論
ベトナムの工業団地で土地を賃借するプロセスを進めるには、慎重な検討と戦略的な意思決定が求められます。法規制や文化的なニュアンスの理解から、インフラ事業者に伴う課題への対応まで、投資家は円滑かつ成功裡に進めるための信頼できる指針を必要としています。Viettonkinでは、ベトナムの工業団地で土地の賃借を検討する投資家に特化した包括的な法務コンサルティングサービスを提供しています。当社の専門家チームは、ベトナムの工業団地を取り巻く複雑な事情に精通しており、工業団地の土地賃貸に伴う複雑さを乗り切るための戦略的な助言と実践的な解決策を提供し、規制の遵守と投資可能性の最大化を支援します。
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