絶えず変化を続けるベトナムの不動産市場において、先見の明を持つ外国人投資家は、不動産投資の豊富な機会を見出しています。収益源と税務上の留意点を掘り下げるにあたり、市場を深く理解することが不可欠です。本稿は、ベトナムの不動産市場の全体像を探り、外国人投資家の権利と義務を明らかにし、この成長市場において十分な情報に基づく投資用不動産の意思決定に必要な税務の複雑さを読み解くための基礎を提供します。
外国人投資家から見た不動産市場の概況と投資環境
ベトナム不動産への外国投資
2023年7月時点で、ベトナムは世界の投資家を引きつける存在となっており、37,500件を超えるプロジェクトを誘致し、累計投資額は4,500億米ドルを超えています。特に不動産業界は1,100件のプロジェクト、総額664億米ドルを誇り、外国投資総額の15%という大きな割合を占めています。ベトナム不動産市場の発展可能性に関する国際会議で、外国投資庁（Foreign Investment Agency）次長のグエン・アイン・トゥアン氏は、不動産がベトナムにおける外国人投資家にとって最も魅力的な分野であると強調しました。48か国が参入する中で、シンガポール、韓国、英領バージン諸島、日本が先行しており、ホーチミン市は45の省・市の中で先頭を走っています。バリア・ブンタウ省のホーチャムプロジェクトやハノイのスマートシティなど、注目すべきプロジェクトがこの分野の活況を示しています。
外国人投資家をベトナムに惹きつける優位性
ベトナムが不動産分野の外国人投資家にとって魅力的である理由は多岐にわたります。政治的な安定、治安、堅調な経済成長、競争力のある生産コスト、豊富な人材、将来性のある市場、戦略的に有利な地理的位置などが主な魅力として挙げられます。さらに、ベトナムの長い海岸線はリゾート不動産の機会を提供し、大規模なインフラ投資が同国の魅力をさらに高めています。
変化する政策と法制度の枠組み
世界経済の変化の中で、ベトナム不動産仲介業協会（Vietnam Real Estate Brokers Association）は、外国投資政策を機動的に調整する必要性を強調しています。提言には、競争力のある開かれた投資環境の整備、土地資源の見直しと補完、電力インフラの強化、支援産業の育成などが含まれます。第15期国会が最近可決した改正法（「住宅法」および「不動産事業法」を含む）は、外国の不動産投資家にとって有利な環境を整備するベトナムの姿勢を示しています。
外国人投資家が不動産から得られる収益源
投資動向と収益性の高い市場
ベトナム不動産市場における外国直接投資（FDI）プロジェクトは、外国人投資家の根強い関心を示しています。外国投資庁次長のグエン・アイン・トゥアン氏は、ベトナムの人口の多さと強い都市化傾向が不動産市場を魅力的にしていると指摘しています。特に、ハノイやホーチミン市などの主要都市における顧客需要の増加と妥当な物件価格を背景に、住宅およびオフィス不動産の重要性が高まっています。
多様な収益の道筋
ベトナム不動産に投資する外国人投資家は多様な収益源を見出し、これが収益性の高い事業を後押ししています。主要な収益源である賃貸収入は、特に主要都市における高品質な住宅および商業スペースへの高い需要を捉えています。ホーチミン市とハノイの賃貸市場は有望な機会を提供し、投資家に安定した収入源を確保します。
賃貸以外にも、値上がりが期待できる物件に戦略的に投資することで、投資家は大きなキャピタルゲインを得ることができます。中間層・富裕層の拡大と急速な都市化により、住宅需要は持続的に増加します。戦略的な立地で不動産価値が上昇するにつれ、投資家はポートフォリオから相当なリターンを得られる可能性があります。
開発機会の探究
外国人投資家の収益機会は、不動産開発プロジェクトへの参画にも広がっています。今後のプロジェクトに戦略的に参画することで、投資家はベトナムのダイナミックな不動産市場を活用できます。新規の住宅または商業開発に投資することは、ベトナム市場の進化するニーズと完全に合致します。
さらに、フーコック、ニャチャン、ファンティエットなどの目的地におけるリゾート不動産セグメントは、ポートフォリオの分散を目指す投資家にとって魅力的な見通しを提供します。加えて、新興のヘルスケア不動産セグメントは、先見性と適応力を持つFDI投資家に新たな機会を提供します。ベトナムの不動産市場が進化を続ける中、こうした多様な収益源は、外国人投資家が同国の成長機会を探り、活用するための強固な基盤となります。
税率と外国人投資家への影響
外資系企業による不動産取引の範囲
2023年「不動産事業法」第10条は、住宅、建設プロジェクト、および不動産プロジェクト内の技術インフラを伴う土地使用権に関して認められる事業形態と範囲を規定しています。この規定は不動産プロジェクトの譲渡にも及び、国内の組織・個人、海外在住ベトナム人、および外資系組織に適用されます。この文脈で規定されている事業形態は以下のとおりです。
- 販売、賃貸、またはリース購入などの目的で、住宅および建設プロジェクトの建設に投資すること。
- 譲渡、賃貸、または既に技術インフラを有する土地使用権の再賃貸の選択肢を伴う、不動産プロジェクト内の技術インフラの建設に従事すること。
- 住宅、建設プロジェクト、または特定のフロア面積を購入またはリース購入し、その後販売、賃貸、またはリース購入に供することに参加すること。
第10条のこれらの規定は、不動産業界における多様な事業活動を可能にする体系的な枠組みを提供し、関係するさまざまな主体の柔軟性と機会を促進しています。
ベトナムの不動産税制の概要
ベトナムは国際水準と比較して不動産税が低く、総予算収入の約0.1%、GDPの0.05%未満しか占めていません。同国は主に非農業用地の使用に課税し、税率は用途や限度超過に応じて異なります。特筆すべきは、住宅や土地に投資されたその他の資産には課税されないことで、不動産投資家にとって魅力的な条件となっています。
外国人不動産所有者に対する税務上の影響
特筆すべきは、ベトナムの税制が外国人と国内の不動産所有者を同等に扱っていることです。ベトナムで賃貸物件を所有する外国人は、ベトナム国民と同じ税制に従います。これは賃貸収入の登録と納税を伴い、年間の賃貸収入合計が1億ベトナムドンの非課税枠を超えた時点で納税義務が生じます。この平等な扱いはベトナムの不動産税制の透明性と一貫性を促し、外国人投資家が賃貸物件分野における自らの納税義務を明確に理解することを可能にしています。
まとめ
ベトナム不動産というダイナミックな領域を掘り下げるにつれ、不動産投資において十分な情報に基づく意思決定の重要性が明らかになります。市場の全体像の理解から、多様な収益源の検討、有利な税制条件の活用に至るまで、成功の鍵は戦略的な選択にあります。こうした知見からシームレスに移行し、Viettonkinは、信頼できるパートナーとして、不動産投資のあらゆる側面において専門的なガイダンスを提供します。Viettonkinとともに可能性を探りましょう。経験豊富なチームが、お客様の歩みを導くだけでなく、成功へと最適化します。個別のコンサルティングと包括的なサポートをご希望の方は、お問い合わせください。
