您是否想过，东南亚这些热门市场如何助力您的业务或投资组合？与区域内其他国家相比，越南的房产所有权法律与投资法规为外国投资者带来了独特的优势与挑战。
作为一名在越南等充满活力的市场拥有 20 多年外商直接投资（FDI）与制造业经验的战略顾问，我亲眼见证了该地区的变革性潜力。越南不仅是经济增长的新星，凭借政治稳定与基础设施建设，它也为外国资本带来了机遇。其城市是投资者与外籍人士的集聚地，经济活动活跃、互联互通性强。
该国集投资激励、丰富文化与强劲经济前景于一体，对居民和投资者而言都是极具吸引力的目的地。下面我们来探讨如何明智地投资其房地产板块。
2025 年要点：
- 新法生效：越南政府通过的《住房法》与《土地法》修正案将于 2025 年 1 月 1 日生效，将完善并明确针对外国投资者的规则，对越南房地产市场产生影响。
- 租赁权而非永久产权：外国人不能拥有土地。您就建筑物取得 50 年的租赁权，并可续期一次。该所有权结构受越南法律及房产法律管辖。
- 适用所有权配额：外国人拥有的产权比例上限为公寓楼单元的 30%，在指定区域内最多可拥有 250 套独立住宅。
- 海外越南人（越侨）：新法大幅扩大了海外越南人的房产权利，赋予其几乎与本地公民相同的权利，并将对越南房地产市场产生影响。
- 尽职调查至关重要：应对法律环境需要专业指导。聘请信誉良好的律师与房地产中介是确保交易顺利的无风险策略，尤其是在需要理解房产投资风险与房产法律的情况下。
外国人可以在越南购买房产吗？
可以，外国人能在越南购买房产，但有相应规则。不过，作为外国人在越南购房需要应对复杂的法律环境。对外国人拥有土地有严格限制，若想购买土地往往面临诸多挑战，因为一般不允许直接拥有土地，且适用法律限制。这一机会主要得益于 2015 年《住房法》的放开，并由 2025 年生效的新法进一步明确，因此在购买前务必全面研究越南房地产市场。
越南房产所有权法律
外国房产所有权的法律基础是：全部土地归人民所有，由国家管理。根据越南法律及房产法律，外国人不能拥有土地，但可以在一定期限内租赁土地，并在特定期间内取得土地使用权及对土地上建筑物的所有权。2025 年生效的新《土地法》旨在建立更透明、更有效的法律体系，对国际投资者而言是好消息。
2025 年《土地法》的一项显著更新是扩大了海外越南人（越侨）的土地使用权。正如 《Vietnam Law Magazine》的一篇文章所详述，能够证明其越南血统者可获得几乎与本地公民同等的房产权利，这是可能开辟新投资渠道的重大转变。外国人通常获得初始期限为 50 年、可续期的长期租赁权，而非完全所有权。
2015 年《住房法》核心条款
自 2015 年 7 月起，持有效签证的外国人可以购买商业项目中的公寓和住宅，每个楼栋的公寓单元数量上限为 30%，每个坊的住宅上限为 10% 或 250 套（第 95/2024 号法令）。房产投资不会赋予居留权或公民身份；如需长期停留，可探索就业或商务签证途径。
所有权限制与约束
虽然可以投资，但存在边界。了解这些规则是避免踩坑的关键。
- 所有权上限：外国人在任何一栋公寓楼中最多可拥有 30% 的单元。对于别墅或联排住宅等带地房产，上限为单个住宅项目总住宅数的 10%，或相当于一个坊的区域内不超过 250 套住宅。这些上限会因房产类型和地点而异，尤其是在河内和胡志明市等主要城市，需求和项目配额各不相同。
- 所有权期限：外国人的标准所有权期限为 50 年。提出申请后可能获得一次性再延长 50 年。
- 禁止区域：出于国家安全原因，部分区域禁止外国买家购买。请务必确认您感兴趣的项目是否获批允许外国人拥有。
主要城市的所有权机会与其他地区不同，因为房产类型和外国人所有权配额会因项目与地点而异。
外国人可以购买哪些类型的房产？
您的投资选择主要集中在商业开发项目内的房产。外国人可以购买特定类型的越南房产，例如公寓和经批准的越南房地产项目内的单元，但一般不允许拥有带地住宅。外国人可购买房产的法定权利包括可续期的 50 年租赁权，且对单个项目中外国人可拥有的单元数量有具体限制。
公寓与带地房产
对外国投资者而言，最直接、最受欢迎的选择是购买公寓或共管公寓。购买别墅或联排住宅等带地房产也可行，但仅限于指定商业开发项目内。不同房产类型的流程和要求可能不同，尤其是涉及房产法律状态、所有权和价值时，因此了解具体步骤与要求十分重要。
租赁权与永久产权
越南对外国买家实行租赁权制度。您拥有建筑物，但土地是从国家租赁的。外国人以长期租赁方式从国家租用土地，初始期限通常为 50 年。该租赁协议期限为 50 年。越南公民则被授予无限期土地使用权。
转售房产与期房
您可以选择在项目完工前直接从开发商购买（期房），或从现有业主手中购买（转售）。期房可能提供有吸引力的价格和付款安排，但存在施工延期或开发商可靠性方面的风险。转售房产在已完工产品方面确定性更高，但价格可能更高。购买转售房产时，产权转移流程涉及更新所有权记录的法律程序，若您出售房产获利，还需缴纳房产转让税和资本利得税。
在越南购房流程
有条理的方法是交易顺利、安全的关键。了解购房流程至关重要，它有助于买家应对法律要求、尽职调查与谈判。对于某些类型的房产投资，例如参与开发项目，需要取得投资登记证（IRC）。与专业人士合作不仅是建议，更是必需。
分步交易流程
- 尽职调查：选定房产后，第一个关键步骤是进行尽职调查。律师可以核实卖方的所有权证书、核查项目的法律状态，并确认该项目已获批允许外国买家购买。同时查阅土地登记册，核实房产的法律状态、限制以及是否存在任何权利负担。
- 预订协议：为锁定该房产，您将签署预订协议并支付定金，定金通常可退还。
- 买卖协议（SPA）：下一步是签署正式的买卖协议。这是具有法律约束力的合同，应由您的律师全面审阅并办理公证。
- 付款：按照买卖协议约定的付款进度分期支付。
- 所有权证书：在付清全部款项并完成房产交付后，最后一步是申请并取得《土地使用权、房屋及其他土地附着物所有权证书》，俗称“粉红本”。
完成上述步骤后，产权转移流程包括办结全部法律手续、更新所有权记录并转移所有权权利。
所需文件
购买房产通常需要持有带越南入境章的有效护照。对于某些类型的房产投资，例如参与房地产开发项目，可能还需要投资登记证。卖方必须提供房产的所有权证书以及项目的相关法律文件。
房地产中介与律师的作用
为保护自身利益，强烈建议聘请经验丰富、具备双语能力的律师。他们可以负责尽职调查、审阅合同，并确保满足全部法律要求。信誉良好的房地产中介可帮助您找到合适的房产并熟悉本地市场。利用房产网站研究越南房地产市场的房源与趋势同样必不可少，对寻找机会和最新信息的房地产投资者尤其如此。
成本 & 税费
战略性财务规划意味着不能只看标价，而要理解所需的总投资额。越南的房产成本和购买价格因买家的资金实力而差异很大，因为没有固定的最低投资额，买家应评估自身财务状况，确定可负担且适合自己的选择。
房产价格与实际成本
前期费用占 13-18%，包括新房 10% 的增值税、0.5% 的登记税以及公证费（Bamboo Routes，2025 年）。转售所得适用 2% 的个人所得税（PIT），涵盖资本利得（Global Property Guide，2024 年）。根据第 95/2024 号法令，价值低于 3 美元的商品可免缴某些税费，从而减轻小额交易的成本。
登记费、公证费、增值税、个人所得税
- 增值税（VAT）：从开发商购买的新房适用 10% 的增值税。
- 登记税：按房产价值 0.5% 征收，用于办理所有权登记。
- 公证费：金额较小，通常按房产价值计算。
- 个人所得税（PIT）：出售房产时需缴纳 2% 的个人所得税。
- 房产转让税：在房产所有权合法转移时须缴纳该税。它按房产价值的一定比例计算，是依越南法律完成交易的必需环节。
- 资本利得税：转售或出租房产时，房产出售所得利润可能适用资本利得税。该税通常按房产买入价与卖出价的差额计算，会影响整体投资回报率。
维护费 & 管理费
对于公寓，需缴纳一次性维护费（即“维修基金”），为税前房产价格的 2%，以及按月缴纳的公共区域与设施管理费。这些费用会因房产类型和地点而异。
在越南为房产融资
外国人能获得按揭贷款吗？
作为非居民从越南银行获得按揭贷款较为困难，通常需要工作许可证和本地收入证明。越南银行按揭贷款的资格还可能取决于房产类型，因为某些类型的房产会影响外国人的审批流程和贷款条件。汇丰银行等部分在越南的国际银行可能向符合条件的外国客户提供贷款，但资格要求严格。多数外国买家以现金购房。
其他融资选择
部分开发商提供自有付款方案，可将成本分摊至整个建设期。另一种选择是从您本国的银行获得融资，但这完全取决于该银行的政策。融资方式的选择往往取决于买家的资金实力，以及在越南进行房产投资可获得的外国资本。
货币 & 资金汇转注意事项
越南的所有房产交易必须以越南盾（VND）进行。您需要考虑汇率，以及为购房将资金汇入越南、并在出售时将资金汇出的流程。越南的政策旨在吸引外国资本，因此国际投资者更容易参与市场。此外，该国还具备战略位置、投资激励和不断完善的基建设施等诸多优势，对外国投资者而言是颇具吸引力的目的地。
在越南哪里购房
在哪里投资与如何投资同样重要。越南各城市提供不同的战略优势。与许多其他亚洲国家相比，胡志明市和河内等越南主要城市的房产价格总体较低，因此对投资者具有吸引力。在计划购房或投资时，了解这些主要城市的房产价格至关重要。
- 胡志明市：作为越南最繁忙的城市之一和该国的经济引擎，胡志明市租赁需求旺盛，资本增值潜力强劲，尤其是在第二郡（包括新的守德市）和第七郡。
- 河内：首都市场稳定，受到外交人士和外籍人士青睐，租金收益率较为稳定。河内的房产价格具有竞争力，因此首都的越南房产对本地和外国买家都具吸引力。
- 岘港、芽庄及沿海城市：这些城市是酒店式公寓（condotel）和度假住宅等旅游相关房产的热门地区，兼具生活方式与投资属性。
在比较主要城市时，房产价格与投资机会差异很大，胡志明市等繁华城市的价格通常更高，但回报也更大。
风险与注意事项
具有前瞻性的策略离不开稳健的风险管理。在越南购房或投资房地产市场时，您需要了解其中涉及的法律与财务风险，包括外国人所有权限制、法律障碍以及特定市场的挑战。
对所有权性质的误解
最常见的误解是租赁权所有权的性质。重要的是要明白，您购买的是建筑物 50 年的权利，而非土地本身。租赁权虽可续期，但并不保证一定获批，取决于当时政府的裁量。作为外国业主，在越南进行房产投资可以让您拥有房地产，但不会赋予永久居留权，也不构成取得长期居留身份的直接途径。
法律漏洞
法律框架仍在发展完善，各地对法律的解释有时也会有所不同。据 NT Partner 律师事务所介绍，了解外国人所有权上限及交易程序的相关规定，对确保交易顺利进行十分重要。对任何外国投资者而言，理解越南法律和房产法律对于避免法律风险、确保全流程合规都至关重要。正因如此，必须由具备资质的律师核实交易的每一个细节。
常见骗局与预警信号
对信誉记录不佳的开发商或缺乏合规许可的项目要保持警惕。重大预警信号包括卖方或中介催促您成交、或劝阻您进行法律审查。作为尽职调查的一部分，务必查阅土地登记册并审阅产权契据，以确认房产的法律状态及任何限制。在作出承诺前，还应利用信誉良好的房产网站研究和核实越南房地产的合法性。正如《Vietnam Briefing》2024 年的一篇文章所述，新《住房法》的政府法令草案旨在明确可允许外国人拥有产权的项目标准，应有助于减少模糊之处。
替代方案：租赁或长期租住
何时租赁更合适
如果您尚未准备好作出长期财务承诺，或在越南的停留属于临时性质，那么租赁是灵活得多、资本占用更少的选择。它让您无需承担所有权带来的法律和财务责任，即可享受当地生活方式。此外，外国人最多可租用土地 50 年，而房产类型（公寓或住宅）的选择还能进一步提升租赁对部分买家的灵活性与吸引力。
租赁协议与承租人权利
租赁协议较为简单，承租人权利通常受到良好保护。标准租约通常为 1-2 年，并需支付押金。不过，住宅项目中的租赁协议和承租人保护可能有所不同，尤其是对外国人获准租赁的房产而言，因为存在特定法规和所有权限制。
结论
越南房产投资适合您吗？
对于愿意做足功课的投资者而言，越南是颇具吸引力的机会。强劲的经济增长、不断壮大的中产阶级以及持续改善的法律透明度，是其基本面。对于具备长期眼光的人而言，高租金收益率与资本增值的潜力是一股能托起所有船只的潮水。但请注意，在越南进行房产投资不会赋予永久居留权或越南公民身份；取得永久居留权存在其他途径，应予以考虑。关键在于以战略眼光和专业指导进入这一市场。
准备好在亚洲最具活力的市场之一释放增长潜力了吗？与我们合作，将挑战转化为成果，因为在争取下一次突破这件事上，唯有向前。
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