東南アジアの注目市場が、貴社のビジネスや投資ポートフォリオをどう押し上げるか、考えたことはありますか。域内の他国と比べ、ベトナムの不動産所有法と投資規制は、外国人投資家に独自のメリットと課題をもたらします。
ベトナムのようなダイナミックな市場で20年以上にわたりFDIと製造業に携わってきた戦略コンサルタントとして、私はこの地域が持つ飛躍的な可能性を直接見てきました。ベトナムは経済成長だけでなく、政治的安定とインフラ整備を背景に外資の受け皿としても台頭しています。同国の都市は投資家と駐在員の拠点であり、活発な経済活動と高い連結性を備えています。
同国は投資インセンティブ、豊かな文化、力強い経済見通しを兼ね備えており、居住者と投資家の双方にとって魅力的な投資先となっています。不動産セクターに賢く投資する方法を見ていきましょう。
2025年の主なポイント：
- 新法の施行： ベトナム政府が可決し、2025年1月1日に施行された「改正住宅法」と「改正土地法」により、外国人投資家向けの規則が整備・明確化され、ベトナムの不動産市場に影響を与えます。
- リースホールドであり、フリーホールドではない： 外国人は土地を所有できません。建物について50年のリースホールドを取得し、1回の更新オプションがあります。この所有形態はベトナム法および不動産法によって規律されています。
- 所有枠の上限あり： 外国人の所有はマンション1棟の住戸の30%までに制限され、指定エリアでは最大250戸の個別住宅が対象となります。
- 在外ベトナム人（ベトキエウ）： 新法は在外ベトナム人の不動産権を大幅に拡大し、ほぼ自国民と同等の権利を与えるもので、ベトナムの不動産市場に影響を与えます。
- デューデリジェンスが鍵： 法規制への対応には専門家の助言が欠かせません。信頼できる弁護士と不動産エージェントに依頼することは、特に不動産投資リスクと不動産法を理解するうえで、円滑な取引のためのリスクを抑えた有効な戦略です。
外国人はベトナムで不動産を購入できるのでしょうか。
はい、外国人がベトナムで不動産を購入することは可能ですが、規則が伴います。ただし、外国人としてベトナムで不動産を購入するには、複雑な法規制への対応が必要です。外国人の土地所有には大きな制限があり、直接の土地所有は原則として認められず、法的制限も適用されるため、土地の購入を希望する外国人はしばしば困難に直面します。この機会は「2015年住宅法」によって大きく開かれ、2025年施行の新法によってさらに明確化されたため、購入前にベトナム不動産市場を徹底的に調査することが不可欠です。
ベトナムの不動産所有法
外国人の不動産所有の法的根拠は、すべての土地は人民に帰属し、国家が管理するという原則にあります。ベトナム法および不動産法の下では、外国人が土地を所有することはできませんが、一定期間土地をリースし、土地利用権を取得してその上に建てられた建物を一定期間所有することができます。2025年施行の「2025年土地法」は、より透明で実効的な法制度の構築を目指しており、海外投資家にとって朗報です。
「2025年土地法」の注目すべき更新点は、在外ベトナム人（ベトキエウ）の土地使用権の拡大です。Vietnam Law Magazineの記事で詳述されているとおり、ベトナム起源を証明できる人には、ほぼ自国民と同等の不動産権が付与されます。これは新たな投資チャネルを開く大きな転換です。外国人は通常、当初50年で更新可能な長期リースホールドを取得し、完全な所有権を得ることはできません。
「2015年住宅法」の主な規定
2015年7月以降、有効なビザを持つ外国人は商業プロジェクトのマンションや住宅を購入できますが、1棟あたりのマンション住戸の30%、および1区あたり住宅の10%または250戸が上限です（「政令95/2024」）。不動産投資によって居住権や市民権が得られるわけではないため、長期滞在には就労ビザや事業ビザのルートを検討してください。
所有の制限と規制
投資は可能ですが、限界があります。こうしたルールを把握することが、落とし穴を避ける鍵となります。
- 所有上限： 外国人は1棟のマンションにつき住戸の最大30%まで所有できます。ヴィラやタウンハウスなどの戸建て物件の場合、1つの住宅プロジェクトの総戸数の10%以下、または1区に相当するエリアで250戸が上限です。これらの上限は物件タイプや立地によって異なる場合があり、特にハノイやホーチミン市のような主要都市では需要とプロジェクトの割当が異なります。
- 所有期間： 外国人の標準的な所有期間は50年です。申請により、さらに50年の1回限りの延長が可能な場合があります。
- 禁止区域： 国家安全保障上の理由から、外国人購入者が立ち入れない区域があります。関心のあるプロジェクトが外国人所有の承認を受けているかを必ず確認してください。
主要都市の所有機会は他の地域とは異なり、物件タイプと外国人所有枠はプロジェクトや立地によって変わり得ます。
外国人はどのような物件を購入できるのか
投資対象は商業開発プロジェクト内の物件が中心です。外国人はベトナムの特定の種類の不動産、たとえば承認されたベトナム不動産プロジェクト内のマンションや住戸を購入できますが、戸建て住宅を所有することは一般に認められていません。外国人が購入できる物件の法的権利には、更新可能な50年のリースホールドが含まれ、1つのプロジェクトで外国人が所有できる住戸数には特定の制限があります。
マンションと戸建て物件
外国人投資家にとって最も分かりやすく一般的な選択は、マンション（コンドミニアム）の購入です。ヴィラやタウンハウスなどの戸建て物件も、指定された商業開発区域内に限り購入可能です。手続きと要件は物件タイプごとに異なり、特に物件の法的地位、所有権、価値において異なるため、具体的な手順と要件を理解することが重要です。
リースホールドとフリーホールド
ベトナムでは外国人購入者に対してリースホールド制度が適用されます。建物は所有しますが、土地は国家からリースされます。外国人は通常、当初50年の長期リースホールド契約により国家から土地を借ります。このリースホールド契約は50年です。ベトナム国民には無期限の土地使用権が付与されます。
中古物件と未完成物件（オフプラン）
完成前にデベロッパーから直接購入する（オフプラン）か、既存の所有者から購入する（中古）かを選べます。オフプラン物件は魅力的な価格と支払いスケジュールを提示できる一方、建設遅延やデベロッパーの信頼性に関するリスクを伴います。中古物件は完成品についての確実性が高いものの、価格が高くなる場合があります。中古物件を購入する場合、所有権移転手続きには所有記録を更新する法的手続きが含まれ、利益を出して売却する際には不動産移転税とキャピタルゲイン税を支払う必要があります。
ベトナムで不動産を購入するプロセス
円滑で安全な取引には、構造化されたアプローチが鍵となります。購入プロセスを理解することは、購入者が法的要件、デューデリジェンス、交渉を進めるうえで不可欠です。開発プロジェクトへの参画など特定の種類の不動産投資では、投資登録証明書が必要です。専門家との連携は推奨されるだけでなく、必須です。
取引プロセスのステップ
- デューデリジェンス： 物件を選定したら、最初の重要なステップはデューデリジェンスです。弁護士は売主の所有権証明書を確認し、プロジェクトの法的地位を調査し、外国人購入が承認されているかを確認できます。また、土地登記簿を確認して、物件の法的地位、制限、設定されている負担の有無を検証してください。
- 予約契約： 物件を確保するために予約契約を締結し、通常は返金可能な手付金を支払います。
- 売買契約（SPA）： 次に正式なSPAを締結します。これは法的拘束力を持つ契約であり、弁護士による徹底的なレビューと公証が必要です。
- 支払い： 支払いはSPAに定められた支払いスケジュールに従い、分割で行われます。
- 所有権証明書： すべての支払いと物件の引き渡し後、最後のステップとして、土地使用権および住宅その他の土地付随資産の所有権証明書、通称「ピンクブック」を申請・取得します。
これらのステップの後、物件移転プロセスでは、すべての法的手続きの完了、所有記録の更新、所有権の移転が行われます。
必要書類
不動産を購入するには、通常、ベトナムの入国スタンプが押された有効なパスポートが必要です。不動産開発プロジェクトへの参画など特定の種類の不動産投資では、投資登録証明書も必要となる場合があります。売主は物件の所有権証明書とプロジェクトに関する関連法務書類を提供する必要があります。
不動産エージェントと弁護士の役割
自身の利益を守るため、経験豊富なバイリンガル弁護士の起用を強くお勧めします。弁護士はデューデリジェンス、契約レビューを担い、すべての法的要件が満たされるようにします。信頼できる不動産エージェントは、適切な物件の探索と地域市場への対応を支援します。物件情報サイトを利用してベトナム不動産市場のリスティングや動向を調査することも、特に機会と最新情報を求める不動産投資家にとって欠かせません。
費用&税金
戦略的な資金計画とは、表面価格だけでなく、必要な総投資額を把握することです。ベトナムの不動産費用と購入価格は、買い手の資金力によって大きく異なり、最低投資額の定めはありません。買い手は自らの財務状況を評価し、手頃で適した価格を判断する必要があります。
物件価格と実際の費用
初期費用は13～18%で、新築物件の10%のVAT、0.5%の登録税、公証手数料が含まれます（Bamboo Routes, 2025）。中古物件の売却益には2%の個人所得税（PIT）が適用され、キャピタルゲインを含みます（Global Property Guide, 2024）。「政令95/2024」によれば、3米ドル未満の物品は特定の税が免除される場合があり、小規模取引のコストを軽減します。
登録税、公証、VAT、個人所得税
- 付加価値税（VAT）： デベロッパーから新築物件を購入する際には10%のVATが適用されます。
- 登録税： 所有権を登記するための物件価値に対する0.5%の税です。
- 公証手数料： 通常は物件価値に基づく少額の費用です。
- 個人所得税（PIT）： 物件を売却する際に2%のPITがかかります。
- 不動産移転税： この税は不動産所有権の法的移転時に必要です。物件価値に対する一定割合で、ベトナム法に従って取引を完了するために必要です。
- キャピタルゲイン税： 不動産を転売または賃貸する際、売却益に対してキャピタルゲイン税が適用される場合があります。この税は通常、物件の購入価格と売却価格の差額に基づいて計算され、投資収益全体に影響します。
維持費&管理費
マンションの場合、税抜物件価格の2%に相当する一時金の維持費、いわゆる「サイキングファンド」が必要です。また、共用エリアと設備に対する毎月の管理費もかかります。これらの費用は物件タイプや立地によって異なる場合があります。
ベトナムでの不動産資金調達
外国人は住宅ローンを組めるのか
非居住者がベトナムの銀行から住宅ローンを得るのは難しく、多くの場合、就労許可証と現地収入の証明が必要です。ベトナムの銀行からの住宅ローンの適格性は物件タイプにも依存する場合があり、特定の種類の物件は外国人の承認プロセスや融資条件に影響することがあります。HSBCのようにベトナムに拠点を置く一部の外資系銀行は、条件を満たす外国人顧客に融資を提供する場合がありますが、適格性は厳格です。ほとんどの外国人購入者は現金で不動産を購入します。
代替の資金調達オプション
一部のデベロッパーは、建設期間中に費用を分割できる独自の支払いプランを提供しています。もう一つの選択肢は、母国の銀行から資金調達を受けることですが、これはその銀行のポリシーに完全に依存します。資金調達方法の選択は、買い手の資金力と、ベトナムの不動産投資に向けた外資の利用可能性に左右されることが多いです。
通貨&送金の留意点
ベトナムでの不動産取引はすべてベトナムドン（VND）で行う必要があります。購入時のベトナムへの送金と、売却時の資金の本国送還について、為替レートと手続きを考慮する必要があります。ベトナムの政策は外資を呼び込むように設計されているため、海外投資家が市場に参入しやすくなっています。さらに、戦略的な立地、投資インセンティブ、インフラの整備など多くの利点があり、外国人投資家にとって魅力的な投資先となっています。
ベトナムで不動産を購入するならどこか
どこに投資するかは、どのように投資するかと同じくらい重要です。ベトナムの都市はそれぞれ異なる戦略的優位性を持っています。ホーチミン市やハノイなどの主要都市の不動産価格は、他の多くのアジア諸国よりも総じて低いため、投資家にとって魅力的です。購入や投資を計画する際には、これらの主要都市の不動産価格を理解することが重要です。
- ホーチミン市： ベトナムで最も活気ある都市の一つで同国の経済エンジンであるホーチミン市は、賃貸需要が高く、特に2区（新設のトゥドゥック市を含む）と7区でキャピタルゲインの強い可能性を秘めています。
- ハノイ： 首都は安定した市場で、外交官や駐在員に人気があり、安定した賃貸利回りを提供します。ハノイの不動産価格は競争力があるため、首都のベトナム不動産は地元と外国の買い手の双方にとって魅力的です。
- ダナン、ニャチャン、沿岸都市： これらの都市はコンドテルやバケーションホームなど観光関連物件のホットスポットであり、ライフスタイルと投資を両立させます。
主要都市を比較すると、不動産価格と投資機会は大きく異なり、ホーチミン市のような活気ある都市はしばしば高い価格設定となる一方、より大きなリターンも見込めます。
リスクと注意すべき点
先を見据えた戦略には、堅牢なリスク管理が含まれます。ベトナムで不動産を購入したり不動産市場に投資したりする際には、外国人所有の制限、法的な障壁、市場固有の課題など、伴う法的・財務的リスクを認識する必要があります。
所有権に関する誤解
最も一般的な誤解は、リースホールド所有の性質です。土地そのものではなく、建物を50年間購入するのだという点を理解することが重要です。リースの更新は可能ではあるものの保証されておらず、その時点の政府の裁量に依存します。外国人所有者として、ベトナムでの不動産投資は不動産を所有できるようにしますが、永住権や長期居住資格への直接的な道は与えられません。
法の抜け穴
法制度はまだ発展途上にあり、法律の地域ごとの解釈が異なることがあります。NT Partner法律事務所によれば、円滑な取引のために外国人所有の上限や取引手続きに関する規制を理解することが重要です。外国人投資家にとって、法的な落とし穴を避け、プロセス全体を通じてコンプライアンスを確保するには、ベトナム法と不動産法の理解が不可欠です。だからこそ、取引のあらゆる詳細を確認する資格ある弁護士が必要なのです。
よくある詐欺や危険信号
実績の悪いデベロッパーや、適切な許可のないプロジェクトには注意してください。大きな危険信号は、売主やエージェントが取引を急がせたり、法的レビューを思いとどまらせたりすることです。デューデリジェンスの一環として、常に土地登記簿を確認し、権利証を精査して物件の法的地位と制限を確認してください。また、契約前に信頼できる物件情報サイトを利用してベトナムの不動産の適法性を調査・検証してください。Vietnam Briefingの2024年の記事で言及されているように、新住宅法の政令草案は外国人所有が可能なプロジェクトの基準を明確化することを目指しており、曖昧さの軽減に役立つはずです。
代替案：リースまたは長期賃貸
リースがより良い選択となる場合
長期的な資金コミットメントの準備ができていない場合や、ベトナム滞在が一時的な場合、リースははるかに柔軟で資本負担の少ない選択肢です。所有に伴う法的・財務的責任を負わずに、ライフスタイルを楽しむことができます。また、外国人は最大50年間土地をリースでき、マンションか住宅かという物件タイプの選択が、一部の買い手にとってリースの柔軟性と魅力をさらに高めます。
賃貸契約と借主の権利
賃貸契約は分かりやすく、借主の権利は概ねよく保護されています。標準的な賃貸契約は通常1～2年で、保証金が必要です。ただし、賃貸契約と借主の保護は住宅プロジェクトによって異なる場合があり、特に特定の規制と所有制限により外国人がリースを認められている物件では異なります。
結論
ベトナムの不動産投資はあなたにとって適しているか
ベトナムは、自ら調査を厭わない投資家にとって魅力的な機会です。力強い経済成長、中間層の拡大、法的透明性の向上がその基盤です。長期的な視点を持つ人にとって、高い賃貸利回りとキャピタルゲインの可能性は、すべての船を押し上げる潮流となり得ます。ただし、ベトナムの不動産投資は永住権やベトナム国籍を与えるものではなく、永住権への別のルートが存在することも考慮すべきです。鍵となるのは、戦略的な洞察と専門家の助言をもって市場に臨むことです。
アジアで最もダイナミックな市場の一つで成長の可能性を解き放つ準備はできていますか。課題を成果に変えるために、私たちと組みましょう。次の飛躍を確実にするうえで、前進あるのみです。
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