「ロシア・ウクライナ情勢の緊張、新型コロナウイルス感染症、インフレ、そして企業が直面する課題が、投資家にリスクのより低い資産を求める動きを促しています」と不動産専門家のファン・コン・チャイン氏は述べました。そして不動産はそうした資産の一つだと同氏は付け加えました。
国内外の投資家から大きな注目を集めているものの、不動産市場は依然として一定のリスクに直面しています。この10年間、ベトナム政府は不動産投機を抑制するため、数々の抜本的な措置を講じてきました。そして最近では、「ニューノーマル」下で企業に有利な環境を整えるため、これらの措置を強化しています。
不動産投機を抑制する国家住宅開発戦略
2021年12月、ベトナム政府は決定第2161/QD-TTg号を発布し、2045年を見据えた2021～2030年の国家住宅開発戦略を承認しました。
2017年以降、不動産市場では「土地熱」が何度も発生しています。こうした局面では、投機家やブローカーが地価を押し上げて投資家を市場に誘導します。土地熱が収まっても地価は大きく下落しないことが多く、多くの投資家が多額の損失を被りました。土地熱はまた、人々、とりわけ大都市圏の住民が住まいを取得する機会を奪ってきました。
したがって、この戦略の最も重要な目的の一つは、低所得層から中間所得層の住民に手頃な価格の住宅を提供することです。また、不動産市場の持続可能性と透明性を高め、土地利用計画との整合性を確保することも目指しています。さらに、土地資源を浪費する土地投機を削減するという目標もあります。
加えて、戦略の承認に合わせて、ファム・ミン・チン首相は、市場の安定、投機の抑制、住宅用不動産の有効活用を図るため、財務省が住宅に対する固定資産税などの追加の不動産税を提案すべきだと示唆しました。
実際のところ、現在も国民は住宅用不動産税を課されていません。住宅地を含む非農業用地の使用に対して0.03％の税を支払うだけです。しかし財務省によれば、多数の物件を所有しながら実際には活用していない層に高い税率を課すことが必要であり、それが土地の買い占めを抑止するとしています。
実際、この考え方は新しいものではありません。固定資産税は過去にも何度か提案されてきましたが、国民の反対を受けて撤回されました。この法律は経済全体、そして個人の所得に大きな影響を及ぼし得るため、政府は法律を導入する前に多くの側面を検討する必要があると認識しています。
2030年までの税制改革戦略で提案された固定資産税
最近では、多くの都市や省で土地熱が発生した結果、固定資産税が再び議論の俎上に載りました。
4月23日に承認された2030年までの税制改革戦略によると、ベトナム政府は投機を抑制し不動産利用の効率を高めるため、住宅所有者への課税と地税の引き上げを検討します。
同戦略によれば、農業・農村開発を促すため、農用地に対する税は2025年まで免税が継続されます。ただし政府は非農業用地に対する税の引き上げを検討する方針です。特に投機を防ぐため、不動産資産への課税も検討されます。
価格が依然として高騰し投機の割合も高いことから、多くの経済学者が財務省の住宅課税案を支持しています。一方で、現時点での課税は実行可能ではなく、逆効果になりかねないと主張する専門家もいます。
ホーチミン市不動産協会（HOREA）会長のレ・ホアン・チャウ氏によれば、ベトナムが土地使用料を徴収しながら不動産に固定資産税を課すと、大きな問題が生じます。土地所有者は一種の固定資産税として土地使用料を支払っており、新税は既存の税と重複することになるからです。
一部の経済学者は、この種の税は住宅価格を押し上げ、住まいを必要とする人々の負担を増やすと強調しています。そうなれば、財務省が掲げた不動産市場の冷え込みと低所得層の支援という当初の目標は達成できません。
2軒目、3軒目以降の住宅への課税は現状では困難だとの見方もあります。第一に、「不動産」「住宅」「2軒目の住宅」「3軒目の住宅」といった課税対象について、正確な定義や運用が存在しません。第二に、ベトナムの不動産市場は非常に魅力的で、多くの外国人投資家が2件以上を購入しています。この固定資産税は、このセクターの魅力を低下させる可能性があります。
しかし、新税の提案、市場に発行された債券の監視、不動産向け信用供与の引き締めは、いずれも政府が不動産市場の健全化を図るために講じている措置だと言えます。
結論として、ベトナム不動産の潜在力は、同国の急速な経済成長と、健全な市場を創出しようとする政府の尽力に由来します。また、2020年に約40万haとされた都市建設用地の需要は2025年までに45万haに増加すると予測されており、さらなる発展の余地があります。
したがって、今ベトナム不動産市場に参入し、社会経済成長の促進を目的とした大規模プロジェクトに投資すれば、投資家は大きな利益を得られるでしょう。Viettonkinは不動産市場の動向と規制を継続的に更新することで、ベトナムでの不動産投資機会に関する洞察に富んだ助言を提供できると確信しています。この業界で長年の経験を持つ当社の専門家が、賢明な投資判断を支援します。Viettonkinを、あなたの道のりの伴走者としてお選びください。
